Инструкция по государственной регистрации купли-продажи жилых помещений / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

Инструкция по государственной регистрации купли-продажи жилых помещений

Вещное право, Новости 2001

6 августа 2001 года Министерство юстиции России утвердило «Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» № 233 (в дальнейшем — «Инструкция»). В ней подробно урегулирована процедура регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода прав на них. Казалось бы, какое отношение имеет публичная регистрация к содержанию гражданско-правовых договоров! Однако в России часто все бывает так, как в других странах.

Прежде всего, нужно отметить, что Инструкция как подзаконный акт, касающийся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, затрагивает, главным образом, вопросы административного права. В то же время, если какой-либо гражданско-правовой договор будет содержать положения, противоречащие Инструкции, то его попросту не зарегистрируют. Конечно, если отказ в регистрации будет противоречить ГК и иным актам гражданского законодательства, то его можно оспорить в суде и добиться победы. Но сколько на это понадобится времени. Не меньше 3−4 месяцев, да и то в самой благоприятном случае. А подходящее время для совершения сделки с недвижимым имуществом может быть упущено. Потому-то знание положений Инструкции позволяет избежать отнимающих время и деньги судебных процедур. В них можно победить, но результата не добиться. Кстати, именно на это часто рассчитывает российская бюрократия, нарушая права частных лиц. Но перейдем к Инструкции.

Она посвящена двум основным вопросам — государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений (в дальнейшем — «договоры продажи») и государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения на основании таких договоров (в дальнейшем — «переход прав»). Обе регистрации осуществляются учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними (в дальнейшем — «регистрирующие органы») на основании норм ГК и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем — «Закон»). Под жилыми помещениями понимаются индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры и части квартир.

Регистрации подлежат одновременно и договоры продажи, и переход прав. Этот вывод вытекает из пункта 2 ст. 558, пункта 2 ст. 223 и пункта 1 ст. 551 ГК. В приведенных положениях нашла отражение одна из странностей российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, совмещающей в себе регистрацию и сделок, и прав. Соответственно, она обладает и всеми недостатками каждой из систем регистрации. При регистрации сделок, как известно, нет гарантий принадлежности продавцу прав. И российское законодательство таких гарантий не содержит. При регистрации прав такие гарантии, вроде бы, есть, но приходится заниматься надлежащим оформлением прав при каждой сделке. В итоге в России все свелось, по сути, к двойной регистрации, когда регистрируются и сделки с недвижимостью, и права на нее. Отсюда и огромные затраты на государственную регистрацию, и бюрократизация этой сферы, и прочие негативные последствия.

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации.

Инструкция содержит подробный перечень документов, которые должны быть предоставлены для государственной регистрации. Перечислять их нет смысла. Но некоторые комментарии сделать стоит. Для регистрации не требуется предоставлять документ, который бы подтверждал, что юридическое лицо выполнило все формальности, необходимые для заключения договора продажи, в частности, о крупных сделках и о сделках, в отношении которых имеется заинтересованность. Должен быть предоставлен подлинник договора продажи (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора продажи. Предоставление подлинника и копии справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства, необходимо потому, что указание таких лиц в договоре продажи жилого помещения обязательно.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре. Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители). Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора. В случае множественности лиц на одной из сторон договора продажи, заявление подают (подписывают) все они. Причем они могут подать как одно заявление, так и несколько. Однако на основании этого (этих) заявлений производится только одна регистрация. В Инструкции подробно перечисляются сведения, которые должны быть указаны в заявлении о государственной регистрации.

Если право на жилое помещение у продавца возникло до введения в действие Закона, то регистрирующие органы должны запросить органы, которые осуществляли регистрацию данного права ранее, о наличии у них сведений о наличии (отсутствии) обременений (ограничений) права продавца. Подобная информация запрашивается, если само учреждение юстиции ею не располагает.

Далее в Инструкции для удобства пользователей перечисляются положения Гражданского кодекса и иных законов, которые должны быть отражены в договоре продажи. Перечисление их лишено смысла.

Следует лишь обратить внимание на то, что среди документов, которые должны быть предоставлены дополнительно, указано нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов. Но кто определяет, находится помещение в общей совместной собственности супругов или нет? Сам заявитель? Регистрирующий орган? Проще было бы написать, что такое согласие необходимо, если продавец состоит в зарегистрированном браке. В противном случае решение вопроса о том, находится ли жилое помещение в совместной собственности супругов, может быть произвольным.

Необходимость двойной регистрации (и договора продажи, и перехода права) нашла отражение и в Инструкции. Для регистрации права на жилое помещение (перехода этого права) стороны должны подавать дополнительные заявления. К тому же за регистрацию второй раз взимается плата. В чем смысл таких правил, кроме как в пополнении кассы регистрирующих органов, неясно. Возможно, это имеет смысл лишь для тех ситуаций, когда право на недвижимость переходит через некоторое время после регистрации договора продажи (например, при продаже под условием). Однако и в этих случаях двойная плата за регистрацию сомнительна. К тому же она введена для любой регистрации перехода права, в том числе того, которое происходит одновременно с регистрацией договора продажи.

В целом Инструкция не слишком серьезно изменяет уже сложившийся порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее польза в том, что такой порядок для всей России будет одинаковым.