Вопрос:
Действует ли преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, предусмотренное п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в случае намерения арендодателя изменить цель использования принадлежащего ему земельного участка?
Ответ дает И. Дроздов:
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор по общему правилу имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Исключение составляют два случая:
а) арендатор земельного участка не является собственником зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке (имеется в виду случай, когда данные здания и сооружения находятся в собственности иных частных лиц);
б) договор аренды прекращен вследствие допущения арендатором нарушений, указанных в ст. 46 ЗК.
Исходим из того, что данные обстоятельства отсутствуют. В связи с этим ответ, казалось бы, очевиден: арендатору принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако будет ли таким же ответ в случае изменения характера использования земельного участка? Скажем, земельный участок был сдан в аренду для проведения изыскательских работ. Впоследствии собственник решил предоставить его под строительство. Будет ли в этой ситуации арендодатель связан обязанностью заключить договор именно с «первоначальным» арендатором?
Обратимся к Гражданскому кодексу РФ. Ст. 621 ГК указывает, что арендатор имеет такое преимущество перед третьими лицами только при прочих равных условиях. Иными словами, если арендодатель предложит иные условия договора аренды, которые не смогут быть приняты «первоначальным» арендатором, то преимущественного права на заключение договора аренды «первоначальный» арендатор, конечно, иметь не будет. Очевидно, что характер использования участка является одним из условий договора аренды. В связи с этим данная норма ГК вполне приложима к рассматриваемой ситуации. Единственный вопрос, который остается решить, насколько применимы к земельным отношениям правила ГК (ст. 621) о том, что преимущественное право сохраняется только при прочих равных условиях.
Согласно п. 2 ст. 607 ГК законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. ЗК в отношении преимущественного права на заключение договора аренды практически дублирует положения ГК. Исключение составляет словосочетание «при прочих равных условиях». Представляется, что такого рода «молчание» не может рассматриваться как изменение правил ст. 621 ГК. В связи с этим необходимо сделать вывод, что к земельным отношениям в полной мере применяются положения ст. 621 ГК.
Таким образом, в целом арендодатель связан обязанностью заключить договор аренды с «первоначальным» арендатором даже при намерении изменить характер его использования.
- 04 декабря 2002 в 20:46
- 2064
- Дроздов Игорь Александрович