К реформе законодательства о недвижимости / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

К реформе законодательства о недвижимости

Вещное право, Новости 2003

Опубликованная весной 2003 г. «Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе» (далее — Концепция) привлекла внимание многих цивилистов. Ниже вниманию читателей предлагается один из откликов на Концепцию. Саму же ее можно найти на сайте Исследовательского центра частного права при Президенте Р Ф www.privlaw.ru (конкретный адрес — www.privlaw.ru/koncepcia.rtf). Наш сайт готов разместить и довести до сведения разработчиков и другие отклики на Концепцию.

I. Соображения, которые касаются Концепции как таковой

  1. Начать следует с расширения круга проблем, которые должна затрагивать Концепция. Мне кажется, что отказ от регистрации сделок и переход к регистрации только прав, точнее, вещных прав, требует внесения в ГК изменений, касающихся вещных прав. В противном случае останется неясным, какие же все-таки права на недвижимое имущество нужно регистрировать. В частности, необходим numerus clausus, иначе цивилисты никогда не достигнут согласия по вопросу о том, какие же права все-таки можно считать вещными. Далее, было бы разумно также зафиксировать в ГК легальные признаки вещных прав, прежде всего, свойство преимущества перед иными правами, а также сформулировать принцип старшинства как критерий, при помощи которого должен решаться вопрос о регистрации конкурирующих прав. Вместе с уже имеющимися свойствами — свойством следования и абсолютным характером защиты — названные выше признаки могли бы с достаточной степенью четкости определять вещные права. Если же говорить о вкусовых вещах, то к названным четырем признакам вещных прав я бы добавил возможность вещно-управомоченного самостоятельно, без помощи третьих лиц воздействовать на вещь. Мне кажется, что вопрос о признаках вещных прав не только умозрительно научный, но и практический. С учетом постоянно принимаемых актов, которые вводят новые права, закрепление в законе четкого перечня признаков вещных прав освободило бы от многих споров. Напротив, подробное регулирование вещных прав в ГК позволило бы не перечислять все вещные права на недвижимость, которые подлежат государственной регистрации, а лишь указать, что регистрации подлежат все вещные права. Тогда останется указать лишь на замкнутый перечень обязательственных прав, подлежащих регистрации.

Кстати, те же аргументы применимы и к владению, которое в ГК практически не урегулировано. Понятие владения недвижимым имуществом — специфическое как по способам установления, так и по порядку осуществления. Значит, необходимы специальные нормы, которые касаются, скажем, передачи недвижимости и ее соотношения с передаточным актом. Не менее важно и определение момента начала владения недвижимым имуществом, которое не основано на договоре. Способы владения недвижимостью тоже специфичны.

  1. Мне кажется, есть известное пересечение между такими разновидностями объектов недвижимости как жилые и нежилые помещения, с одной стороны, и комплексы недвижимого имущества, с другой. Помещения — тоже комплексы, поскольку вряд ли есть основания отказываться от включения в понятие помещений и права долевой собственности на общее имущество здания. Далее, действующее законодательство допускает существование кондоминиумов, состоящих из нескольких зданий, т. е. общее имущество выходит за рамки отдельных объектов недвижимости. И не нужно забывать о том, что право на общее имущество может включать в свой состав также право на земельный участок (еще один самостоятельный объект недвижимости). Одним словом, нужно продумать критерии разграничения между понятиями «помещение» и «комплекс недвижимого имущества».

Видимо, комплекс недвижимого имущества должен включать два и более самостоятельных объекта, а помещение — только один самостоятельный объект, но дополненный правом долевой собственности на общее имущество. Правда, тогда придется четко определить, что такое самостоятельный объект недвижимости, в чем его самостоятельность и где граница между самостоятельным объектом и помещением. Впрочем, вопрос о критериях самостоятельности того или иного объекта недвижимости все равно как-то придется решать в законодательстве. Например, можно признавать самостоятельными лишь такие объекты недвижимости, для осуществления прав на которые необходимо иметь какие-либо права лишь на земельный участок. Тогда несамостоятельными будут объекты, для которых нужно иметь права еще на какие-либо объекты недвижимости. Но это лишь предварительные наметки.

  1. Принцип жизнеспособности доли — понятие, конечно, красивое, особенно с точки зрения теории, но все-таки оценочное. При его введении нужно указать на более-менее четкие количественные критерии, которые бы позволяли в каждом конкретном случае решать, жизнеспособна доля или нет. Применительно к недвижимости таким критерием могла бы быть площадь земельного участка или жилого (нежилого) помещения. Минимальный размер земельного участка установлен законодателем. Что касается помещений, то можно было бы привязаться к норме жилой площади на 1 человека (12 кв. метров). И размеры эти не снижать ни при каких обстоятельствах.
  2. Мне кажется, говоря о возникновении у собственника здания особого вещного права на участок в силу закона, следует прямо записать, что это право признается с обратной силой, поскольку уже сейчас существует множество сделок со зданиями, в которых судьба земельного участка вообще не решена. Причем соответствующая регистрация произошла уже после введения в действие ЗК — и нужно что-то с такими объектами делать.
  3. Видимо, при признании объекта незавершенного строительства недвижимостью упущен такой важный момент как его техническое описание. Ведь в Концепции сказано, что для регистрации права на такой объект достаточно представить документ на земельный участок. Никакого описания того, что построено, не требуется. В результате объект незавершенного строительства лишается такого свойства недвижимости как индивидуальная определенность и открывается возможность для многочисленных судебных споров и злоупотреблений. Например, как определить, были установлены окна или нет? Или их вынули и увезли уже после заключения сделки? При отсутствии технического описания объекта незавершенного строительства необязательно вводить такой критерий признания его недвижимостью как приостановление или прекращение строительства. В самом деле, зачем такой критерий, если объект не подлежит описанию. Можно продолжать строительство!
  4. Вряд ли целесообразно признавать комплекс недвижимого имущества сложной вещью. Во-первых, это будет нарушением римской традиции, которая четко разграничивала сложные вещи и совокупности вещей (universitates). Во-вторых, будет практически невозможно провести границу между помещением и имущественным комплексом, о чем я уже писал выше. Наконец, в-третьих, как совместить наличие в составе комплекса самостоятельных объектов недвижимости с признанием его самого сложной вещью, т. е. точно таким же самостоятельным объектом. Не будет ли в данном случае нарушен принцип невозможности нахождения одного объекта недвижимости в составе другого, который сформулирован в начале Концепции?

Мне кажется, гораздо проще признать комплекс недвижимого имущества совокупностью нескольких самостоятельных объектов недвижимости, объединенных общим целевым назначением и (или) желанием правообладателя, но непременно находящихся на одном земельном участке. А вопрос о признании его сложной вещью вообще не затрагивать!

  1. При определении жилых (нежилых) помещений используются такие положения, которые противоречат определению недвижимости в самом начале Концепции. Если признаком недвижимости не является государственная регистрация прав на нее, то зачем писать, что «…недвижимой вещью, в смысле гражданского права, может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП». На мой взгляд, даже самовольно возведенный объект с точки зрения гражданского права должен признаваться недвижимостью, если он соответствует критериям, названным в начале Концепции. Другое дело, что его существование незаконно. Но это недвижимость! Что же касается регистрации, то она относится к правам на недвижимость, а не к объектам этих прав и для определения объектов использоваться не должна.

Вряд ли можно согласиться и с тем, что определение терминов «здание» и «помещение» выходит за рамки гражданского права. Мне кажется, что гражданское право может и должно формулировать требования, которые предъявляются к отдельным его объектам. Формулируем же мы в Концепции понятие недвижимости! Или это тоже вне предмета гражданского права?! Мне кажется, что понятия «здание» и «помещение» следует прямо определить в ГК. Там же следует дать понятие самостоятельного и несамостоятельного объектов недвижимости, о чем я уже писал ранее.

Нельзя согласиться и с тем, что помещение «лишено какого-либо материального выражения». Если оно лишено такого выражения, то не может считаться вещью, а значит и недвижимостью. И задача гражданского законодательства состоит в том, чтобы подобное материальное выражение найти, иначе признавать помещение объектом недвижимости нельзя. Использование же термина «вещь исключительно в юридическом смысле этого слова» прямо противоречит определению недвижимости, которое было дано в начале Концепции. Вещь всегда имеет физический смысл, иначе она перестает быть вещью.

Если у здания есть «материальное выражение», а помещение — его часть (это прямо сказано в Концепции), то и у помещения должно материальное выражение, иначе нарушаются правила формальной логики.

Вообще в разделе о жилых и нежилых помещениях довольно часто понятие «объект недвижимости» понимается в смысле «право на объект недвижимости». Например, когда речь идет о невозможности одновременного существования и здания, и помещений как объектов недвижимости, имеются в виду, скорее всего, права на такие объекты. Если же подобные суждения распространять на сами объекты, то возникает противоречие с определением недвижимости, данным в начале Концепции.

Действительно, если недвижимость — это земельный участок и все, что с ним тесно связано, т. е. не может быть перемещено…, то и здание, и помещения в нем — истинная недвижимость. Отказ признавать недвижимостью или здание, или помещения в нем требует введения в определение недвижимости дополнительного критерия — юридического. Но подобное решение отвергнуто в начале Концепции. И как результат — возникает противоречие между понятиями недвижимости и помещения.

Мне кажется, что от противоречия можно избавиться, если вести речь только о невозможности возникновения прав на здание и на помещения одновременно, не перенося эти суждения на соответствующие объекты недвижимости. Тогда будут существовать некоторые объекты недвижимости — не какие-то «технические», а полноценные, но на которые возникновение прав просто запрещено. Очевидно, этот факт следует отразить при определении недвижимости в ГК и в Концепции.

Здание при регистрации прав на помещения в нем как объект недвижимости никуда не исчезает, просто существование прав на него запрещается. Это позволит избежать удвоения понятия недвижимости (недвижимость в юридическом смысле, недвижимость в техническом смысле) и избавит практику от дезорганизации.

  1. Вряд ли стоит избегать ситуации (с. 37 Концепции), когда некоторые части здания принадлежат на праве общей долевой собственности не всем собственникам помещений, а только некоторым. Никто не мешает некоторым жильцам произвести улучшения общего имущества в своих интересах, но с согласия остальных сособственников. И было бы несправедливо возлагать расходы на проведение этих улучшений на всех. Иными словами, нужно различать два вида общего имущества — то, которое может удовлетворять потребности всех сособственников, и то, которое служит только некоторым из них.

Говоря об общем имуществе здания, было бы правильным включать в него и право на долю в праве на земельный участок, на котором это здание расположено. Тогда станет невозможной ситуация, при которой участок будет выкуплен или получен на ином праве частью собственников помещений или третьими лицами. Доля в праве на земельный участок должна определяться пропорционально соотношению площади помещения конкретного лица с площадью здания в целом.

  1. Вызывает сомнения использование термина «жилищный узуфрукт». Он будет непонятен многим гражданам. Что же касается его содержания, то это скорее не узуфрукт, а узус, поскольку право на извлечение плодов членам семьи собственника не предоставляется (они не могут пускать в жилое помещение жильцов за плату). К тому же и узуфрукт, и узус в римском праве были безвозмездными, а в Концепции предполагается ввести возмездность.
  2. Применительно к природе государственной регистрации имеется известное противоречие между тезисом о том, что запись в ЕГРП не является самостоятельным основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество и не подменяет правоустанавливающие документы, с одной стороны, и тезисом о том, что при возникновении противоречий между правоустанавливающими документами и записью в ЕГРП приоритет отдается последней, с другой стороны. Представим себе, что подобные противоречия имеются. Тогда основанием возникновения права становится не правоустанавливающий документ, а запись в ЕГРП. Например, запись в ЕГРП оспорена со ссылкой на правоустанавливающие документы. Что произойдет с правом на недвижимость, основанным на неточной записи в ЕГРП, если последняя изменится? Исходя из положений Концепции, право сохранится. Иначе будет ослаблена публичная достоверность записей в ЕГРП. Значит, основанием возникновения права на недвижимость будет не правоустанавливающий документ, а запись в ЕГРП.

Поэтому было бы точнее сказать, что во всех случаях основанием возникновения права на недвижимость выступает сложный фактический состав, состоящий из сделки, публичного акта, гражданско-правового поступка…, т. е. факта гражданского права, и записи в ЕГРП (специального административного акта). Если запись в ЕГРП не соответствует содержанию гражданско-правового факта, входящего в указанный фактический состав (проще говоря, правоустанавливающим документам), то право перейти к новому обладателю не может. Вместе с тем на регистрирующий орган должен быть возложен риск несоответствия между записью в ЕГРП и правоустанавливающими документами, в частности, этот орган обязан возместить убытки лицам, которые полагались на неточную запись в ЕГРП.

Вообще, как мне кажется, значение записи в ЕГРП в Концепции слегка преувеличено (допущен своеобразный «регистраторский» уклон). Правоустанавливающим документам, которые выражают подлинную волю сторон, должно придаваться большее значение, тем более что они имеются и у регистрирующего органа, и у правообладателя. А то, как регистратор оценил волю сторон, играет подчиненную роль. Ведь он может и умышленно исказить существо правоустанавливающих документов.

  1. Исходя из замечаний, которые были сделаны при обсуждении Концепции, в частности, в СПб., следовало бы решить в ней проблему т.н. долевого строительства, т. е. ввести регистрацию прав на будущий объект недвижимости (назовем его «ожидаемое право»). Причем после регистрации такое право, скорее всего, должно считаться вещным. При этом возникнет проблема с техническим описанием будущего объекта недвижимости. И здесь разумным решением, на мой взгляд, является представление в регистрирующий орган плана будущего дома, утвержденного в составе проектно-сметной документации (наподобие готовых планов, которые готовят сейчас БТИ), вместе с правоустанавливающими документами на земельный участок. Причем изменение проекта без изменения плана, представленного в регистрирующий орган, производиться не должно. Помещениям, указанным на плане, могут присваиваться временные номера, при помощи которых их можно индивидуализировать и закрепить за правообладателями — будущими собственниками.

Отдельно нужно оговорить условия приобретения и отчуждения права на будущий объект недвижимости. Ожидаемое право может свободно отчуждаться в период строительства. По завершении строительства право собственности на помещение, на которое зарегистрировано ожидаемое право, может быть зарегистрировано только за обладателем ожидаемого права, если последнее не аннулировано в судебном порядке. Впрочем, особенностей здесь будет так много, что, видимо, придется создавать отдельный закон о долевом строительстве.

II. Соображения, навеянные знакомством с австрийским законодательством

  1. По аналогии с синтетическим понятием квартиры, имеющимся в австрийском законодательстве (где право на квартиру рассматривается как право на долю в праве собственности на земельный участок и на здание, совмещенное с исключительным правом пользования и распоряжения конкретным помещением), нам нужно создать специальное понятие помещения (жилого или нежилого). Причем помещение как объект права собственности должно представлять собой часть здания вместе с долей: 1) в праве на земельный участок 2) в праве собственности на общее имущество здания, а, возможно, и 3) в праве собственности на какое-то конкретное подсобное помещение, служащее нескольким сособственникам (в том числе на автостоянку). Помещение в таком случае будет представлять собой сложную вещь. Наличие принадлежностей под № 1 и 2 обязательно. В отличие от австрийского понятия квартиры, видимо, придется все-таки признать право собственности на часть здания, выделенную в качестве отдельного помещения.
  2. Весьма разумным выглядит определение долей в праве на земельный участок и долей в праве собственности на общее имущество здания исходя не из площади помещений (квартир), а из их стоимости. Не секрет, что помещения на первом и последнем этажах или с окнами во двор-колодец стоят дешевле. Справедливо, чтобы стороны несли расходы по содержанию общего имущества пропорционально стоимости того блага, которое им принадлежит, т. е. помещения. Другой вопрос, как определять стоимость квартир и, главное, захотят ли застройщик и приобретатели квартир показывать реальную их стоимость. Не проще ли закрепить некие коэффициенты, повышающие или понижающие стоимость квадратного метра того или иного помещения, например, первый и последний этажи на 10% дешевле, помещения «с видом» на 10% дороже, помещения, в которые не проникают прямые солнечные лучи — на 10% дешевле и т. п. А базовую стоимость квадратного метра просто определять на основании данных застройщика.
  3. Было бы желательно обдумать вопрос о прекращении приватизации комнат в коммунальных квартирах как обособленных помещений хотя бы на будущее время. При этом можно было бы допустить приватизацию без согласия соседей, но в долевую собственность с правом преимущественной покупки (а, возможно, и без права преимущественной покупки). Такой вариант, возможно, не будет противоречить соответствующему постановлению Конституционного Суда Р Ф.

Также следовало бы обсудить введение запрета на будущее время в отношении раздела квартир между их сособственниками, определив порядок определения того сособственника, которому квартира будет передана в натуре с выплатой остальным денежной компенсации.

  1. Возможно, условия осуществления права собственности на помещения в здании, принятые всеми собственниками этих помещений и зарегистрированные как ограничения, должны считаться обязательными как для этих собственников, так и для последующих приобретателей помещения. То, что эти условия (ограничения) касаются не членов товарищества собственников как юридического лица, а сообщества собственников как обладателей помещений в отдельном здании (сособственников общего имущества), позволит избежать применения здесь постановления Конституционного Суда Р Ф по Закону Р Ф «О товариществах собственников жилья».

Видимо, следует запретить создание кондоминиумов из нескольких домов или из части одного дома.

  1. Следует позаимствовать из австрийского законодательства деление отметок в реестре (ЕГРП) на те, которые имеют обязательное значение (например, арест, запрет, добровольный отказ от отчуждения), и те, которые носят чисто информационную природу, оповещая всех о том, что может произойти с объектом недвижимости в будущем.