Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

Обязательственное право, Новости 2002

10 января 2002 г. Высший Арбитражный Суд Р Ф выпустил информационное письмо № 66, в котором содержатся рекомендации арбитражным судам о разрешении споров, связанных с арендой. Соответствующий «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Обзор) весьма объемен, что объясняется значением договоров аренды для практики. Многие выводы, которые сделаны в Обзоре, напрямую из действующего законодательства не вытекают, а являются результатом доктринального толкования, что не вполне уместно для суда, который должен не присоединяться к одной из имеющихся в литературе позиций, а, напротив, искать общие для всех выводы.

1. Разграничение договора аренды и смежных с ним договоров

В Обзоре (п. 1) проводится разграничение между договором аренды здания (помещения) и договором о возмездном размещении рекламы на крыше здания, который арендой не является. Логика рассуждений суда здесь такова: крыша — конструктивный элемент здания и не может быть самостоятельным объектом недвижимости. В аренду передаются только непотребляемые вещи, которые должны выступать как самостоятельные объекты недвижимости. Поскольку крыша не может быть передана в пользование отдельно от здания, а само здание в аренду не передается, договор о размещении рекламы на крыше арендой не является, а относится к особой разновидности договоров, прямо не предусмотренных гражданским законодательством, но ему не противоречащим.

Известная логика в этих рассуждениях есть, хотя можно прийти и к прямо противоположному выводу, отталкиваясь от тех же норм гражданского законодательства. ГК ведет речь об аренде зданий (сооружений), и ничего не говорит об аренде помещений, которые выступают в качестве частей зданий (сооружений). Между тем, аренда помещений широко распространена и признана, в том числе, арбитражными судами. А помещение, как и крыша — часть здания (сооружения). Следовательно, части здания (и помещения, и крыши) — тоже объекты недвижимости. В ГК нигде не сказано, что объектами аренды должны быть только самостоятельные объекты недвижимости. В том же, что и помещение, и крыша — непотребляемые вещи, вряд ли кто-нибудь усомнится.

Далее, нигде не определено, что такое самостоятельные и несамостоятельные объекты недвижимости. Во всяком случае, по правилам об аренде могут быть сданы в аренду любые объекты недвижимости, в том числе их части. Несамостоятельные объекты недвижимости вряд ли могут быть объектами владения (в отношении них господство над соответствующей вещью приходится делить, как минимум, между двумя лицами — собственником вещи и ее арендатором). Однако из определения договора аренды вытекает, что по нему вещь может быть передана не только во владение и пользование, но и просто в пользование. А это значит, что несамостоятельные объекты (скажем, крыши) с легкостью могут выступать объектами простого пользования (но не владения).

Что касается того, что при пользовании крышей арендатор будет пользоваться и другими частями здания, то данное обстоятельство имеет место и при аренде помещений, и при найме квартир. В обоих случаях пользователи вынуждены использовать общее имущество здания (подъезды, лестничные площадки, коммуникации и т. п. «общее имущество дома»). Но никто по этим обстоятельствам не признает договоры о пользовании упомянутыми частями зданий договорами sui generis.

Допустив передачу в аренду только самостоятельных объектов недвижимости (более широко — любых самостоятельных вещей), мы открывает широкие возможности для произвола судей — они теперь будут решать, какой объект недвижимости самостоятелен, а какой — нет, и в зависимости от этого обстоятельства давать классификацию возникших между сторонами отношений.

Наконец, в позиции суда есть еще один дефект, а именно, природа договора о возмездном размещении рекламы. Он не может быть договором о возмездном оказании услуг, поскольку собственник крыши сам рекламу не производит, а только предоставляет возможность для ее размещения. Но возможность — это право, поэтому по обсуждаемому договору предоставляется право размещения рекламы. Однако такая характеристика договора недостаточна. Ведь существенное значение имеет место, где реклама размещена. Это определенное место — крыша дома — и никакое другое. Но если на крыше размещена реклама, то этот объект используется на возмездной основе. А использование на возмездной основе — и есть аренда. В итоге получается, что договор о предоставлении права разместить рекламу на крыше и договор аренды (возмездного пользования, но не владения) крыши — одно и то же.

Так что лучше было бы допустить возможность арендатора крыши потребовать перезаключения договора ее аренды на новый срок, чем квалифицировать данный договор как не предусмотренный ГК и вносить путаницу в классификацию объектов аренды. Тем более что цена последнего решения — стабильность аренды недвижимости.

2. Соотношение аренды с правом выкупа и купли-продажи

Разрешая одно из дел (п. 2 Обзора), арбитражный суд констатировал, что при включении в договор аренды условия о выкупе к нему применяются лишь те правила о купле-продаже, которые регламентируют форму договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК). Фабула дела была такова: арендатор не смог заплатить арендные платежи, которые одновременно являлись и выкупными, и арендодатель истребовал у него арендованное имущество (речное судно). По правилам об аренде, срок которой ко времени судебного спора истек, арендатор должен был возвратить предмет договора. По правилам о купле-продаже (п. 2 ст. 489 ГК) арендодатель, поскольку ему было оплачено более половины выкупной стоимости судна, не мог истребовать последнее у арендатора. Суд решил, что правила о купле-продаже в данном случае применению не подлежат, и изъял арендованное имущество у арендатора, передав его арендодателю.

В п. 3 ст. 609 ГК сказано, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества. При буквальном толковании этого правила можно сделать вывод о том, что к такому договору применяются более жесткие требования с точки зрения формы — и не более того. Никаких изъятий в части применения к выкупу арендованного имущества норм о купле-продаже, в п. 3 ст. 609 ГК не содержится.

И в этом нет ничего удивительного. Согласно п. 3 ст. 421 ГК стороны могут заключить смешанный договор, к которому будут применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Иными словами, если в договоре аренды закреплено право выкупа, которое вообще-то не присуще этому договорному типу, то в части такого выкупа должны применяться правила о купле-продаже. Ведь аренда, по общему правилу, не рассчитана на переход права собственности на арендованное имущество, и потому в главе 34 ГК соответствующие правила просто-напросто отсутствуют.

Неприменение к аренде с правом выкупа правил о купле-продаже повлекло за собой вынесение решения, явно несправедливого по отношению к арендатору. Ведь арендные платежи были одновременно выкупными. Изымая судно из владения арендатора, суд не обсуждал и не мог обсуждать вопрос о присуждении компенсации. Ведь если бы речь шла о купле-продаже в рассрочку, внесенные выкупные платежи (за вычетом убытков, неустойки и т. п.) были бы возвращены покупателю. В обсуждаемом же случае вопрос о возврате арендных платежей или их части («выкупной» части) даже поставлен быть не может: суд исключил применение в данном случае правил о купле-продаже, а возврат арендных платежей законом не предусмотрен.

Несправедливости можно было бы избежать, применив к договорам аренды с правом выкупа правила о купле-продаже. Причем не имеет значения, какая часть выкупаемого имущества была оплачена. Допустим, оплачено менее половины, тогда в соответствии с п. 2 ст. 489 ГК арендованное имущество может быть изъято. Расчет же между сторонами должен быть произведен с учетом того, что арендные платежи были одновременно и выкупными. Соответственно арендатор получил бы право на возврат части арендных платежей («выкупной» части), что в равной мере защищает интересы обеих сторон.

Таким образом, арбитражный суд, толкуя п. 3 ст. 609 ГК, создал не предусмотренное ГК правило, которое неправильно регламентирует взаимоотношения сторон при аренде с правом выкупа. В п. 3 ст. 609 ГК идет речь о применении к договорам аренды с правом выкупа правил о форме договора купли-продажи, а вовсе не о том, что к таким договорам не могут быть применены иные правила о купле-продаже (в том числе с рассрочкой платежа). Судебное толкование не учитывает возможность заключения смешанных договоров и явно несправедливо в отношении арендатора. Оно также позволяет обойти правила о купле-продаже определенных вещей путем заключения договора аренды с правом выкупа, например, выкупить земельный участок сельскохозяйственного назначения по договору аренды с правом выкупа без учета правил о купле-продаже такого рода участков и т. д.

3. Срок договора аренды

Как известно, договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК). При этом всякий срок аренды, который не определен, считается неопределенным. Определение сроков производится по правилам исчисления сроков, предусмотренным главой 11 ГК, в частности ст. 190. Таким образом, срок договора аренды, заключенного до наступления события, которое может не произойти, считается неопределенным.

Этот вывод подтверждается и одним из арбитражных дел, приведенных в Обзоре (п. 4). В нем договор аренды объекта недвижимости, действующий до момента начала его реконструкции, признан заключенным на неопределенный срок со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суд пришел к правильному выводу о том, что реконструкция — это не то событие, которое неизбежно должно наступить, поскольку зависит от воли и действий сторон (что исключается ст. 190 ГК). Отсюда условие о действии договора до момента начала реконструкции не может квалифицироваться как условие о сроке. Начало реконструкции — это, фактически, условие, наступление которого прекращает договор.

Справедливости ради отметим, что суд не признал обсуждаемый договор заключенным под условием. И здесь встает вопрос о соотношении договора, заключенного на неопределенный срок, и договора, заключенного под отменительным условием. Различие между ними состоит в том, что первый прекращается совершенно свободно, по усмотрению любой из сторон, а второй — лишь при наступлении конкретного условия. В рассматриваемой ситуации арендодателю, по мысли суда, вовсе не нужно доказывать, что реконструкция началась. Раз срок не определен, от договора аренды можно отказаться в любое время по желанию сторон.

Однако такая трактовка отношений арендодателя и арендатора выглядит натянутой. Ведь воля сторон была направлена не на то, что заключить договор на неопределенный срок. Его стремились привязать к отменительному условию — началу реконструкции объекта недвижимости. Суд же проигнорировал это обстоятельство. И хотя результат оказался таким же, квалификация отношений сторон, по сути, вступила в противоречие с их истинной волей. Фактически суд отождествил договор аренды, заключенный на неопределенный срок, и договор под отменительным условием.

Возможность отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК), — право его стороны. Поэтому неосуществление данного права не влияет на другие права стороны, в том числе на ее право досрочно расторгнуть договор (ст. 619 и 620 ГК). Если есть основания для досрочного расторжения договора, суд должен рассмотреть соответствующий иск и удовлетворить его (см. п. 5 Обзора). При этом необязательно соблюдение формальностей, установленных для отказа от договора согласно п. 2 ст. 610 ГК (в частности, можно направить уведомление не за 3 месяца — при аренде недвижимости, а за 30 дней). Нарушитель при этом понесет ответственность, предусмотренную законом и договором аренды.

Что касается определенного срока договора аренды, то суд установил оригинальные правила его исчисления (см. п. 3 Обзора). Речь шла о договоре, заключенном с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Этот срок в целях применения п. 2 ст. 651 ГК был признан равным году, а соответствующий договор аренды — подлежащим государственной регистрации. Какого либо обоснования сделанного вывода в Обзоре нет. Между тем, исходя из ст. 191 ГК течение срока аренды в обсуждаемом деле началось 2 июня 2000 г. Окончание годичного срока, согласно п. 1 ст. 192 ГК, приходилось на 1 июня 2001 г. Таким образом, срок «по» 31 мая и «до» 1 июня, по мнению суда, — одно и то же. Это годичный срок. Впрочем, возможно и иное толкование «по» 31 мая, предполагающее, что 1 июня в срок уже не включается. Однако суд избрал другую позицию.

4. О распространении договора аренды на отношения, возникшие между сторонами до его заключения.

В соответствии с принципом свободы договора в ГК был внесен п. 3 ст. 425, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Если трактовать эту норму буквально, то выходит, что стороны могут изменить режим возникших между ними отношений, распространив на них правила договора, заключенного позднее. Причем никаких ограничений эта норма не содержит, т. е. все, о чем договорились, подлежит применению. Любое действие стороны, совершенное ею до заключения договора, в соответствии с последним должно быть переоценено.

Однако арбитражный суд счел возможным истолковать п. 3 ст. 425 ГК ограничительно (п. 6 Обзора). По мнению суда, за период, на который с обратной силой распространено действие договора аренды, можно потребовать исполнения только позитивных обязанностей, которые предусмотрены договором. Возмещения убытков, уплаты неустойки и иных санкций за неисполнение предусмотренных договором обязанностей в этот период требовать нельзя. Соответственно была взыскана задолженность по арендной плате и услугам по уборке территории, а во взыскании неустойки за просрочку платежа отказано.