Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора

Вещное право, Новости 2002

Вопрос:

Прошу Вас пояснить, как понимать положения последнего предложения абз. 2 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК): «При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании». Прошу высказать Вашу точку зрения на случаи, когда один из правообладателей помещений неизвестен или неизвестно место его нахождения. Как быть другим правообладателям? А также прошу по возможности прокомментировать ст. 36 ЗК.

Ответ дает А. Иванов:

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора … (абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК).

Использование словосочетания «здание (помещения в нем)…принадлежит нескольким лицам на праве собственности» означает, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен в случае существования как общей собственности на здание в целом, так и раздельной собственности на помещения в нем. В первом случае известны лишь идеальные «доли в праве», принадлежащие отдельным сособственникам, во втором — площади помещений в здании, принадлежащие конкретным лицам на праве собственности.

Приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора производится лишь, если упомянутый участок неделим. Какой участок следует считать неделимым, определено в абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Соответственно, неделимым будет земельный участок, не обладающий подобными характеристиками.

С учетом того, что применительно к ст. 36 ЗК речь идет о застроенном земельном участке, раздел последнего (в целях определения делимости) должен производиться таким образом, чтобы каждому сособственнику здания (собственнику каждого помещения) можно было выделить земельный участок, на котором будет располагаться принадлежащее ему помещение (часть здания). Причем делимым (и реально разделенным!) должно быть и само здание, находящееся в общей собственности, иначе раздел земельного участка станет бессмысленным. Если на одном участке, который образуется в результате раздела, будут находиться помещения (части здания), принадлежащие нескольким собственникам (сособственникам), то участок в целом должен считаться неделимым. Разумеется, он будет также считаться неделимым, если в результате раздела его придется перевести в состав земель другой категории.

В абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК говорится об общей собственности на здание (сооружение), причем неясно о какой — долевой или совместной — разновидности идет речь. Возможность приобретения земельного участка в общую долевую собственность наводит на мысль о том, что перед нами — долевая собственность на здание. Но как быть, если здание принадлежит на праве совместной собственности? Видимо, в данном случае земельный участок также подлежит приобретению в совместную собственность или в аренду одного лица — того, на кого зарегистрировано здание (сооружение).

Теперь рассмотрим случай, когда здание принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, но конкретные части (помещения) им в пользование не выделены. Легко представить, как сособственники приобретут общую долевую собственность на земельный участок. Они не будут иметь в пользовании конкретные части этого участка точно так же, как они не имеют в пользовании части здания (сооружения). Если же они захотят вступить в договор аренды в качестве соарендаторов, то им будет передан земельный участок целиком, без его разделения на части. Соответственно у соарендаторов возникнут идеальные доли права пользования земельным участком. Аналогичным будет решение, если будущим соарендаторам участка выделены в пользование части здания, но само оно продолжает принадлежать им на праве общей собственности. Иными словами, чтобы разделить участок, надо сначала разделить здание.

Любопытно, что из договора аренды в данном случае возникнет солидарное обязательство, ведь его предмет — земельный участок — неделим (п. 1 ст. 322 ГК). В результате один соарендатор будет вынужден платить за другого. Но подобная солидарная обязанность возникнет лишь для тех соарендаторов, которые заключили договор аренды или вступили в него позднее. Впрочем, необходимость нести солидарную ответственность отпугнет потенциальных соарендаторов от вступления в подобный договор.

Приобретение неделимого земельного участка в общую собственность, по-видимому, исключено, если помещения в здании принадлежат их владельцам на разных правах — одним на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения. Таким владельцам не остается иного выхода, кроме как заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Правда, остается непонятным, почему земельный участок не может быть выкуплен в общую долевую собственность частных лиц — собственников (сособственников) здания — и государства? Ведь за обладателем права хозяйственного ведения всегда стоит собственник — государство или муниципальное образование.

Скорее всего, не допуская приобретения земельного участка в общую собственность в случае, предусмотренном абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК, законодатель стремился избежать ситуации, при которой собственник участка и собственник помещения (сособственник здания) — одно и то же лицо. Как же будет выглядеть в данном случае договор аренды земельного участка, на обеих сторонах которого находится одно и то же лицо — арендодатель (он же соарендатор)? Не будет ли договор частично прекращен в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице?

Абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК дополнен фразой («При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании»), которая носит универсальный характер, касаясь любых договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Вместе с тем, она привязана только к случаю, когда в одном и том же здании имеются и частные и государственные (муниципальные) владельцы помещений. Смысл подобного ограничения непонятен.

Что же касается конкретной фразы, то ее следует понимать в том смысле, что договор аренды земельного участка может заключить в качестве арендатора лишь одно из нескольких лиц, которым принадлежит здание (неважно, на каком праве). Это лицо не должно ждать того момента, когда остальные собственники помещений (или обладатели иных прав) вступят в договор аренды. Однако для того, чтобы не перезаключать договор аренды всякий раз, когда в него пожелает вступить новый правообладатель, в него нужно включить условие «о присоединении» соарендаторов без дополнительного волеизъявления действующих арендаторов и арендодателя.

Т.е. возникает ситуация наподобие той, которая складывается в простом товариществе, когда вступление в него нового товарища требует перезаключения договора, если только стороны не договорились об ином, а именно, о том, что договор не будет перезаключаться, а просто сохранит свое действие в отношении нового круга товарищей (см. абз. 2 п. 1 ст. 1050 ГК РФ). Согласие сторон договора аренды дается именно на то, что к нему в будущем присоединятся новые соарендаторы, причем такое присоединение не потребует дополнительного согласования ни с арендатором, ни с арендодателем. Подобное толкование легко может быть объяснено местом комментируемой фразы в п. 3 ст. 36. Ведь в предыдущем предложении идет речь об аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если арендатор неизвестен или неизвестно место его нахождения, то он не становится соарендатором при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора без его участия. Ведь для того, чтобы стать соарендатором, нужно, по меньшей мере, выразить на это свою волю. Соответственно арендатор, который подписал договор аренды, должен уплачивать ту часть арендной платы, которая соответствует его доле помещений в здании (доле в общей собственности на здание). За будущих соарендаторов он платить не должен. Ведь солидарная множественность возникает в случаях, предусмотренных законом, но лишь тогда, когда в обязательство вступили несколько лиц. Появление дополнительного соарендатора означает, что размер арендной платы, уплачиваемой по договору, увеличивается на его долю в земельном участке. Реальные соарендаторы становятся солидарными должниками в части арендной платы, выпадающей на них, но не на соарендаторов, еще не вступивших в договор. И так до тех пор, пока в договор аренды не вступят все обладатели прав на помещения в соответствующем здании.

Разумеется, установление солидарного обязательства из договора аренды абсурдно. Достаточно представить себе ситуацию, при которой собственник нежилого помещения на первом этаже 20-этажного здания платит арендную плату за всех жильцов-соарендаторов, а затем начинает взыскивать ее с множества собственников квартир в его доме. Но иного толкования п. 3 ст. 36 ЗК дать невозможно. Скорее всего, данная норма в ближайшем будущем подвергнется изменению, а пока соарендаторам можно лишь надеяться на то, что идея о солидарности их обязательства не придет в голову государственным чиновникам.