Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства

Новости 2001

27 февраля 2001 года Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ был подготовлен Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства. В указанном обзоре на примере конкретных дел формулируются интересные в практическом отношении выводы. Эти выводы с небольшими комментариями, подготовлены И.Дроздовым.

Основные выводы, вытекающие из проанализированного Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства, являются, вкратце, следующими.

  1. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом. Иными словами, собственник земельного участка не вправе ухудшать условия пользования земельным участком покупателя по сравнению с теми, которые имел продавец строения. В частности, не допускается принуждение покупателя строения к заключению договора аренды земельного участка, если продавец использовал данный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.
  2. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью, с момента перехода права собственности на строение к покупателю. Таким образом, для приобретения права пользования на земельный участок, расположенный под строением, не требуется оформления соответствующих отношений между собственниками земельного участка и строения, а также получения каких-либо иных документов, подтверждающих право покупателя строения пользоваться земельным участком. При изложенных обстоятельствах пользование покупателем строения земельным участком, на который им не оформлены свои права, не может рассматриваться как земельное правонарушение (самовольное занятие земель).
  3. Отказ от оформления юридическими лицами прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР «О земельной реформе» не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами. Указанный вывод сделан на том основании, что статья 7 Закона РСФСР «О земельной реформе» хотя и устанавливает необходимость процедуры переоформления прав, тем не менее, не определяет порядок прекращения прав юридических лиц на земельный участок в связи с невыполнением требований указанной нормы.
  4. Договор ипотеки здания не может считаться противоречащим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности или аренды на этот участок. Таким образом, применение п. 3 ст. 340 ГК, допускающей ипотеку здания только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка (либо права его аренды), ограничивается случаями, когда залогодатель является собственником или арендатором земельного участка. Во всех остальных случаях ипотека здания и сооружения допускается без одновременной ипотеки земельного участка. В случае обращения кредитором взыскания на имущество, являющегося предметом залога, к приобретателю здания и сооружения права на земельный участок переходят в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК.
  5. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Указанный вывод вытекает из ст. 552 ГК РФ, устанавливающей, что покупатель строения вправе пользоваться земельным участком, расположенным под строением, на тех же условиях, что и продавец. В частности, если продавец недвижимости использовал указанный участок по договору аренды, то покупатель строения с момента перехода к нему права собственности становится правопреемником продавца недвижимости по договору аренды земельного участка. При таких обстоятельствах отказ собственника земельного участка в переоформлении договора аренды на покупателя строения является незаконным.
  6. Земельный участок, находящийся у организации по истечении срока, установленного договором на право временного пользования, может быть передан его собственником третьему лицу только после возвращения собственнику указанного участка. Иными словами, если земельный участок не возвращен собственнику в порядке, предусмотренном договором, он не может быть передан третьему лицу даже по истечении срока действия договора между собственником и пользователем.
  7. Орган, осуществляющий государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, вправе отказать в его регистрации, если указанная сделка совершена с нарушениями закона. В частности, суд признал законным отказ в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, относящегося по данным земельного кадастра к лесам 1-й категории и являющегося особо охраняемым природным объектом, не подлежащем продаже.
  8. Решение об отводе земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства само по себе не может рассматриваться как доказательство фактического выдела земельной доли в натуре. Иными словами, выделение земельной доли в натуре должно подтверждаться фактическими обстоятельствами, в частности, планом с указанием местоположения участка, установленными на местности колышками, актом выделения доли в натуре и т. д.
  9. Решение о переводе лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, может быть принято только после проведения государственной экологической экспертизы. Указанный вывод вытекает из ст. 1 Федерального закона «Об экологической экспертизе». Под экологической экспертизой понимается, в частности, установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям. Экологическая экспертиза основывается на принципе презумпции потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности. Перевод лесных земель в нелесные предполагает изменение их целевого назначения, а, следовательно, и характера их использования. При таких обстоятельствах допустимость перевода лесных земель в нелесные должна быть установлена экологической экспертизой.
  10. Изъятие земель лесного фонда в лесах 1-й группы может быть произведено только Правительством Российской Федерации. Порядок изъятия указанных земель регулируется ст. 63 Лесного кодекса Российской Федерации. Решения об изъятии земель лесного фонда в лесах 1-й группы, принятые иными органами государственной власти, недействительны.
  11. Органы местного самоуправления не вправе предоставлять третьим лицам земли, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании предприятий и учреждений железнодорожного транспорта.
  12. При определении размера штрафа, налагаемого за совершение земельных правонарушений, уполномоченные государственные органы должны учитывать характер правонарушения, личность нарушителя, степень его вины, имущественное положение, обстоятельства, смягчающие и отягчающие ответственность (ст. 33 КоАП). Если органом, наложившим административное взыскание, не были учтены указанные обстоятельства, то суд вправе снизить размер штрафных санкций.
  13. Постановление органа земельного контроля о наложении штрафа за нарушение земельного законодательства признается судом недействительным, если оно принято по истечении двух месяцев со дня обнаружения правонарушения. При этом момент обнаружения правонарушения не всегда совпадает с датой составления протокола о нарушении земельного законодательства. В частности, если протокол о нарушении земельного законодательства составлен через некоторое время после вынесения предписания об устранении нарушения земельного законодательства, то моментом обнаружения нарушения следует считать дату вынесения предписания, а не составления протокола.
  14. Заявления об установлении юридических фактов, в частности, права на землю, рассматриваются арбитражными судами только в случае, когда нет спора о праве. Указанные заявления не являются иска о признании права, поскольку в этом случае право заявителя никем не оспаривается. Если же имеется спор о праве, заявление остается без рассмотрения, а права заявителя могут быть защищены иском о признании права на соответствующий земельный участок.