Обзор судебной практики по государственной регистрации / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

Обзор судебной практики по государственной регистрации

Вещное право, Новости 2001

16 февраля 2001 г. Президиумом Высшего Арбитражного Суда Р Ф подготовлен Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). В этом обзоре сформулирован ряд важных практических выводов. Наиболее важные из них приведены здесь.

  1. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров не подлежит применению как противоречащий нормам ГК РФ.

Указанный вывод основан на ст. 131 ГК РФ. Согласно ей возникновение, ограничение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК и иными федеральными законами. Нормативные акты субъектов Российской федерации к числу федеральных законов не относятся.

  1. К договору аренды нежилого помещения, подписанному сторонами до вступления в силу Закона о регистрации и не зарегистрированному в соответствии с требованиями законодательства субъекта Федерации, не применяются положения п. 3 ст. 433 ГК о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 8 федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации. В то же время регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в соответствующем субъекте Федерации до принятия Закона о регистрации, носила учетный характер. В связи с этим ее отсутствие не может влечь последствий, предусмотренных п. 3 ст. 433 ГК. Следовательно, такой договор аренды мог быть заключен в простой письменной форме.

  1. При неправомерном отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата. В то же время если задержка в государственной регистрации прав на недвижимое имущество произошла по вине учреждения юстиции, заявитель вправе на основании ст. 31 Закона о регистрации, ст. 16 и 1069 ГК потребовать возмещения причиненных ему убытков.
  2. Учреждение юстиции не вправе регистрировать договор купли-продажи квартиры, которая является предметом уже зарегистрированного договора между тем же продавцом и другим покупателем. При этом не имеет значения тот факт, что к моменту представления на регистрацию второго договора учреждением юстиции в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК не зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю по зарегистрированному договору.

Согласно ст. 12 Закона о регистрации единый государственный реестр не может содержать противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Таким образом, наличие в едином государственном реестре записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом. Данное препятствие может быть устранено только путем погашения регистрационной записи о более раннем договоре записью о его прекращении в связи с расторжением.

  1. Договор купли-продажи здания не подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 550 договор продажи недвижимости заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, ограничения, переход и прекращение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных ГК и иными федеральными законами. Таким образом, стороны договора не вправе требовать от учреждения юстиции зарегистрировать заключенный ими договор. В то же время на основании ст. 551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
  2. При государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не требуется дополнительно регистрировать право аренды в отношении данного имущества. Гражданскому кодексу неизвестна государственная регистрация права аренды в качестве субъективного права. Согласно действующему законодательству право аренды на недвижимое имущество возникает в силу государственной регистрации не данного права, а порождающего его договора аренды.

Учитывая, что право аренды на недвижимое имущество не подлежит самостоятельной государственной регистрации, Высшим арбитражным судом сделан также следующий вывод. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, согласно ст. 651 ГК не подлежит государственной регистрации. Следовательно, в этом случае не требуется государственная регистрация не только договора, но и порождаемого им права аренды.

  1. При отсутствии государственной регистрации договор недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Указанное требование не может быть квалифицировано в качестве требования о понуждении заключить договор, условия и порядок предъявления которого определены в ст. 445 ГК. Данный вывод не порочит и то обстоятельство, что до момента государственной регистрации сделки ее стороны, по смыслу закону, не находятся в договорных отношениях, поскольку договор не считается заключенным. Дело в том, что ст. 165 ГК рассчитана именно на случаи отказа одной из сторон, подписавших договор, от его государственной регистрации и, следовательно, является специальной по отношению к ст. 445 ГК, парализуя ее применение.
  2. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Логика указанного вывода такова. Действительно, согласно п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Тем не менее, данное правило не изменяет момент заключения договора, которым признается момент достижения в требуемой форме согласия по всем существенным условиям договора. Соответственно, закрепление в договоре условия, допускаемого п. 2 ст. 425 ГК, не изменяет срока действия договора.

  1. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной в подлежащем государственной регистрации договоре аренды недвижимого имущества, также подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена простая письменная форма (ст. 651 ГК). Арбитражный суд установил, что государственная регистрация не является элементом формы договора. Тем не менее, изменение условий договора предполагает изменение зарегистрированного обременения. Следовательно, все дополнительные соглашения, изменяющие условия зарегистрированного договора аренды, также подлежат государственной регистрации.
  2. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК. Иными словами, арбитражный суд посчитал, что по окончании срока действия первоначального договора между сторонами фактически начинает действовать новый договор с идентичными условиями. Таким образом, наконец-то разрешен один из наиболее спорных вопросов законодательства об аренде зданий и сооружений.
  3. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК, не подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года. В то же время договор аренды здания и сооружения с неопределенным сроком не может быть отнесен к числу договоров со сроком действия более года. Следовательно, он не подлежит государственной регистрации.
  4. Соглашение о переводе долга по зарегистрированному договору аренды здания также подлежит регистрации. Согласно п. 2 ст. 391 ГК к форме перевода долга применяются соответствующие правила об уступке требования. П. 2 ст. 389 ГК устанавливает, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована. Таким образом, при отсутствии государственной регистрации перевод долга считается несовершенным.
  5. При заключении смешанного договора, образованного неразрывной совокупностью обязательств из купли-продажи предприятия и поставки оборудования, отсутствие государственной регистрации влечет его недействительность. Согласно п. 3 ст. 560 договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации указанного договора влечет признание его незаключенным. Поскольку купля-продажа предприятия неразрывно связана с поставкой оборудования, необходимого для нужд предприятия, признание смешанного договора незаключенным только в части купли-продажи предприятия невозможно. В связи с этим смешанный договор целиком подлежит признанию незаключенным.
  6. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, такой регистрации не подлежит. Действительно, согласно п. 2 ст. 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В то же время государственная регистрация не является элементом формы договора. Кроме того, предварительный договор такого рода не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК. Предметом данного договора является не непосредственно недвижимое имущество, а обязательство сторон по поводу заключения в отношении него будущего договора.
  7. Соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК. В свою очередь, ст. 131 ГК делает аналогичную отсылку к нормам ГК и других федеральных законов. Ст. 409 ГК не устанавливает требования о государственной регистрации соглашения об отступном. В то же время это не исключает необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.
  8. Право собственности на не завершенный строительством объект недвижимости подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
  9. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии с требованиями Закона о регистрации. Арбитражный суд указал, что согласно ст. 447 ГК продажа имущества с торгов — особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Поскольку право собственности продавца (должника) не было зарегистрировано, то такой объект не мог продаваться с публичных торгов.
  10. Договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется в качестве вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Согласно ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК. В свою очередь ст. 131 ГК делает аналогичную отсылку к нормам ГК и других федеральных законов. Ст. 1041−1054 ГК не предусматривают государственную регистрацию договора простого товарищества. В то же время если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности на недвижимое имущество, внесенное в качестве вклада, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.
  11. Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан убедиться, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Лицо не вправе распоряжаться имуществом, право собственности на которое не зарегистрировано. Согласно ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Следовательно, до момента государственной регистрации права собственности участники гражданского оборота не имеют полномочий по распоряжению недвижимым имуществом, в том числе путем заключения мирового соглашения. Согласно ч. 4 ст. 37 АПК арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным актам. Заключение мирового соглашения в отсутствие государственной регистрации права собственности на передаваемое имущество противоречит действующему законодательству и не подлежит утверждению судом.