26 ноября 2002 г. внесены очередные изменения в Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации). Принятые нормы, по сути, развивают положения, Федерального закона от 15 мая 2001 г., запретившего приватизацию жилого помещения в общую совместную собственность проживающих в нем лиц (этот закон уже был проанализирован на нашем сайте). Теперь ранее возникшая общая совместная собственность на жилое помещение в момент смерти одного из сособственников трансформируется в собственность долевую.
Основной предпосылкой принятия Закона от 15 мая 2001 г. стало существенное увеличение размера платежей за обслуживание жилого помещения, которое пока, может, и не произошло в полной мере, но в любом случае произойдет в ближайшие годы. В таких условиях потребовался механизм справедливого распределения соответствующих расходов между сособственниками. Законодатель исходил из того, что более приемлемым в этом смысле является институт долевой, а не совместной собственности.
Вытеснение отношений совместной собственности на жилое помещение отношениями долевой собственности выразилось в ряде новелл Закона о приватизации, появившихся в 2001 году. Вкратце напомним о них.
Согласно новой редакции ст. 2 Закона о приватизации приватизируемое помещение передается в общую собственность совместно проживающих лиц. Данная формулировка, хотя и не содержит прямого запрета на приватизацию жилых помещений в совместную собственность, тем не менее, его подразумевает.
На основании п. 2 ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Поскольку соответствующее указание из Закона о приватизации исключено, дальнейшая приватизация жилых помещений может осуществляться только в долевую собственность совместно проживающих лиц.
В то же время вновь введенному правилу не придана обратная сила. Таким образом, правовой режим жилых помещений, приватизированных в совместную собственность до вступления в силу изменений к Закону о приватизации, остается прежним.
Смысл новеллы Закона о приватизации заключается в том, чтобы четко распределить между сособственниками обязанности, вытекающие из пользования жилым помещением, которые, по сути, сводятся к оплате расходов по его содержанию. Юридическим критерием при решении поставленной задачи может служить размер долей сособственников. Если доли не определены, как бывает при совместной собственности, критерий для распределения расходов отсутствует.
На практике в приватизации жилого помещения, как правило, участвуют не только супруги, но и их родители, дети
До тех пор пока соответствующие расходы составляют сравнительно небольшую сумму, разногласия между сособственниками в редких случаях выйдут за пределы бытового конфликта. Однако по мере увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги противоречия между сособственниками могут перерасти в серьезную проблему, подлежащую разрешению в судебном порядке. В этом плане действия законодателя направлены на упреждение возможных судебных разбирательств.
Преимущество долевой собственности на жилое помещение перед совместной состоит еще в одном принципиальном моменте. Участник долевой собственности без каких-либо дополнительных условий может продать свою долю другим сособственниками или третьим лицам. В то же время при совместной собственности аналогичной процедуре должно предшествовать соглашение об определении долей, заключение которого может стать камнем преткновения и затянуть процесс отчуждения доли на неопределенное время.
Наконец, при долевой собственности значительно упрощается процедура наследования после умершего сособственника, поскольку в этом случае, в отличие от совместной собственности, его доля в общей собственности заранее определена.
Данное обстоятельство послужило причиной принятия 26 ноября 2002 г. новых дополнений в Закон о приватизации.
Согласно ст. 3.1 Закона о приватизации в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Это означает, что смерть одного из участников совместной собственности автоматически влечет преобразование совместной собственности в долевую.
Впрочем, и ранее в случае смерти одного из сособственников совместная собственность превращалась в долевую. Однако это происходило не автоматически, а на основании соглашения об определении долей, которое заключалось между наследниками умершего сособственника и другими сособственниками. Данное соглашение требовалось для выдачи свидетельства о праве на наследство и заключалось в присутствии оформлявшего его нотариуса. При недостижении согласия между наследниками и другими сособственниками спор разрешался в судебном порядке.
С принятием нормы ст. 3.1 Закона о приватизации процедура оформления прав наследников на причитающуюся им долю в совместной собственности значительно упростилась. Теперь доли в праве общей собственности на приватизированное в совместную собственность жилое помещение императивно признаны равными. Таким образом, надобность в заключении соглашения об определении долей отпала.
Правда, в ряде случаев новая конструкция ущемляет права сособственников. В свое время в совместную собственность поступили многие коммунальные квартиры, где бывшие наниматели, а ныне собственники, занимали различную по размеру жилую площадь. Если данные квартиры приватизировались в долевую собственность, то никаких проблем ни тогда, ни сейчас не возникало. Размер занимаемых комнат учитывался при определении размера долей в общей собственности.
На совместной собственности, где доли изначально не определены, указанный факт отражался уже позже: в соглашениях об определении долей, заключаемых между сособственниками, а также при разрешении судебных споров, связанных с определением долей в совместной собственности. В результате права сособственников никак не страдали.
Теперь же в случае смерти одного из сособственников другие сособственники рискуют получить гораздо меньшую долю в праве общей собственности, чем та, на которую они могли претендовать ранее. К примеру, коммунальная квартира приватизирована в совместную собственность двух нанимателей, один из которых занимал комнату площадью 20 кв. м., а второй — 10 кв.м. Лицо, занимавшее меньшую по размеру комнату, умирает. При таких условиях другой сособственник получает долю в праве собственности в размере одной второй (½) вместо доли в две третьих (2/3), на которую он мог рассчитывать до вступления в силу Федерального закона от 26 ноября 2002 г.
В подобных обстоятельствах участники совместной собственности, претендующие на большую чем у других сособственников долю, могут защитить свои интересы только двумя способами: не дожидаясь смерти одного из собственников, заключить соглашение об определении долей с другими сособственниками либо обратиться с соответствующим требованием в суд.
Не вполне понятно, с какой целью ст. 3.1 Закона о приватизации содержит указание на дату приватизации в совместную собственность жилых помещений (до 31 мая 2001 г.), наследование которых осуществляется по новым правилам. Возможно, законодатель исходил из того, что с 31 мая 2001 г. (дата вступления в силу изменений в Закон о приватизации от 15 мая 2001 г.) жилое помещение не подлежит приватизации в совместную собственность. Следовательно, для жилых помещений, приватизированных после 31 мая 2001 г., положения ст. 3.1 Закона о приватизации в любом случае не актуальны. Однако если это так, то отсутствие указания на дату (31 мая 2001 г.) не повлекло бы каких-либо юридических последствий. Напротив, его наличие вызывает лишние вопросы и недопонимание.
- 10 декабря 2002 в 17:47
- 10581
- Дроздов Игорь Александрович