Права собственника здания на участок

Вещное право, Новости 2002

Собственник здания, расположенного на земельном участке, который находится в государственной (муниципальной) собственности, вправе:

а) требовать оформления права постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на котором расположено это здание, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности, или договора не вытекает, что собственник недвижимости имеет иное право на соответствующую часть земельного участка (до 01.01.2004 г.);

б) приобрести эту часть земельного участка в собственность;

в) заключить договор аренды этой части участка;

г) заключить договор аренды всего земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В любом случае, кроме последнего, упомянутая часть земельного участка должна быть оформлена в соответствии с требованиями законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В 1995 г. ОАО «Альбатрос» по договору купли-продажи приобрело в собственность у ОАО «Буревестник» (эти наименования условны), ранее являвшегося государственным предприятием, часть принадлежащего тому нежилого здания. На момент заключения договора ОАО «Буревестник» не имело надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих права на земельный участок, занятый зданием, и являлось фактическим землепользователем.

В марте 2001 г. в ходе проведения очередной инвентаризации земельных участков, находящихся в государственной собственности, ОАО «Буревестник» на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 г. № 1010-р было предписано обратиться в Комитет по управлению городским имуществом с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, занятого зданием. Соответствующий договор между ОАО «Буревестник» и Комитетом по управлению городским имуществом был заключен. Объектом аренды по этому договору являлся весь земельный участок, занятый зданием.

Сочтя сложившуюся ситуацию вполне приемлемой, ОАО «Альбатрос» и ОАО «Буревестник» заключили некий договор (далее — «Договор»), в соответствии с условиями которого ОАО «Альбатрос» компенсировало ОАО «Буревестник» расходы по уплате арендной платы в соответствующей части.

В ноябре 2001 г. ОАО «Альбатрос», наконец-то решив надлежащим образом укрепить свои права на соответствующую часть земельного участка, встало перед вопросом о том, вправе ли оно считать земельный участок, занятый принадлежащей ему частью здания, находящимся у ОАО «Альбатрос» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

С 28.04.01 г. Федеральным законом от 16.04.01 г. № 45-ФЗ была введена в действие Глава 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», регулирующая имущественные отношения участников гражданского оборота, возникшие по поводу земельных участков.

Пункт 1 статьи 264 ГК РФ предусматривает, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.

Согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Пункт 2 статьи 269 ГК РФ устанавливает, что право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ.

Пункт 1 статьи 271 ГК РФ содержит правило о том, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, помимо решения компетентного органа о предоставлении земельного участка, в качестве основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ГК РФ рассматривает также наличие у лица права собственности на здание или сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что иные правила не содержатся а) в законе, б) решении о предоставлении земельного участка или в) договоре.

По смыслу ст. 20, 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) с момента вступления его в силу, т. е. с 30 октября 2001 г., приобретение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком коммерческими организациями, которые не приобрели никаких прав на земельный участок ранее, становится невозможным. Лица, которые приобрели право постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ, временно это право сохраняют, но должны переоформить его на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.04 г. в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Закона Р Ф «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Иные коммерческие организации — собственники зданий, строений и сооружений — имеют право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, занимаемых принадлежащими им зданиями, строениями и сооружениями.

Таким образом, ОАО «Альбатрос» вправе:

требовать оформления права постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, возникнувшего в соответствии со ст. 271 ГК РФ и сохраняющегося согласно ст. 20 ЗК РФ до 01.01.04 г.

Сам вопрос о необходимости переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до 01.01.04 г. является спорным. Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, к которым относится и ЗК РФ, должны соответствовать ГК РФ. Исключения из правила п. 1 ст. 271 ГК РФ могут быть установлены федеральным законом. Правила, непосредственно указывающего на то, что собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, ни в коем случае не может приобрести право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком, ЗК РФ не содержит. Однако практическая реализация прав каждого землепользователя, основывающего свои требования на правилах ст. 271 ГК РФ, скорее всего, окажется весьма затруднительной. Кроме того, для оправдания необходимости изменения правового режима использования земельных участков может оказаться достаточной ссылка на норму п. 2 ст. 1 ГК РФ;

приватизировать соответствующую часть земельного участка и приобрести право долевой собственности на него (ст. 36 ЗК РФ);
заключить с Комитетом по управлению городским имуществом договор аренды соответствующей части земельного участка (ст. 36 ЗК РФ);
заключить с Комитетом по управлению городским имуществом договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 ЗК РФ).

05 декабря 2002 в 11:53
845
Новиков Кирилл Андреевич