Пути ускорения процедуры государственной регистрации прав на недвижимость / Публикации / Сайт Антона Иванова

Пути ускорения процедуры государственной регистрации прав на недвижимость

Вещное право

Цивилистическая практика, 2003, № 2, с. 32 — с. 35

Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем — Закон) был принят пять лет назад. За это время создана система учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем — регистрирующие орга­ны) и в своих основных чертах отрабо­тан механизм регистрации. Время под­водить итоги.

Отчасти порядок в сфере регистра­ции наведен. Однако сроки регистрации не сократились, а процедура так и не упрощена. Напротив, она еще более ус­ложнилась. И здесь бесполезно ссылать­ся на короткие сроки регистрации прав в учреждениях юстиции. Нужно учиты­вать ситуацию в сфере оборота недви­жимости в целом.

Плюрализм государственных орга­нов, так или иначе занимающихся про­блемами недвижимости, сохраняется. Причем некоторые из этих органов за последние пять лет укрепили свои по­зиции, что нашло отражение в приня­тии специальных законов, например, Закона о государственном земельном кадастре. В итоге рынок недвижимости сжимает в своих объятиях трехголовый дракон, состоящий из:

  • регистрирующих органов;
  • органов земельного кадастра;
  • органов технической инвентари­зации.

Каждый из этих органов ведет свой учет объектов недвижимости, создавая свои базы данных. Формирование и об­новление этих баз производится за счет частных лиц. По существу речь идет о тройной регистрации, как бы ее ни на­зывали. Никого не введут в заблужде­ние слова о том, что регистрирующий орган у нас один. Формально да. Но ре­гистрация — сложный и многостадий­ный процесс, где каждый из названных органов ведет свой реестр. И неважно, что внесение в реестр названо не реги­страцией, а учетом. Суть данной опера­ции остается одной и той же. Базы дан­ных, создаваемые каждым из органов, мало чем отличаются друг от друга.

Взимаются и три вида платы «за регистрацию», причем нормированы только два из них (плата, взимаемая уч­реждениями юстиции и, частично, орга­нами земельного кадастра). Что касает­ся органов технической инвентаризации и связанных с ведением земельного ка­дастра кадастровых (геодезических) фирм, то они устанавливают плату «по соглашению сторон».

Между органами, пасущимися на ниве недвижимости, идет постоянная борьба за то, кто из них важнее, и, соот­ветственно, кому должны достаться по­чет и уважение.

Что касается сроков регистрации, то их внешняя краткость никого, кроме самых наивных, обмануть не может.

Сроки нужно считать исходя из того, сколько времени занимает оформление объекта недвижимости в целом — с мо­мента начала его технического учета -и до регистрации прав. А добавив сюда еще и сроки оформления земельных участков, мы получим такие длинные сроки, что их даже лучше и не называть.

И дело здесь не только в повышен­ной бюрократизации нашего общества, хотя и она, несомненно, играет важную роль. Главное — это усложненный меха­низм государственной регистрации прав на недвижимость, закрепленный в граж­данском законодательстве. Мы регист­рируем одновременно и права на недви­жимое имущество, и сделки с ним. Это само по себе усложняет процедуру ре­гистрации, поскольку два раза регист­рируется по сути одно и то же. Сделка -это действие, направленное на возник­новение, изменение или прекращение прав и обязанностей, ее регистрация -это регистрация прав и обязанностей. Так что нужно регистрировать либо сделки, либо права.

Далее, у нас организационно раз­делены функции технического описания объекта (кадастрового учета) недвижи­мости и регистрации прав на него. Раз­личия между этими функциями предоп­ределены их природой. Регистрация прав — деятельность юридическая, а учет объектов недвижимости (кадастро­вый учет) — техническая. Но что важ­нее? Конечно, регистрация прав, ведь именно после нее лицо может в полной мере воспользоваться благами, которые приносит недвижимость. Следователь­но, технический учет (и ведение кадас­тра) должны быть подчинены функции по регистрации.

У нас же эти функции организаци­онно обособлены. В результате каждая система органов, олицетворяющая ту или иную функцию, считает себя глав­ной, заставляя частных лиц пополнять свои реестры при каждом обращении («освежать документы»). И иначе они работать не могут (и не будут!). В про­тивном случае они превратятся в трех старух из греческого мифа, у которых был один глаз на троих.

Итак, ничего общего с системой Торренса, на которую так любят ссы­латься, сложившаяся у нас система ре­гистрации не имеет. Она совмещает ре­гистрацию прав и сделок и организаци­онно обособляет регистрацию и техни­ческий учет (ведение кадастра). Но глав­ное, она замедляет оборот недвижимо­сти и ущемляет права частных лиц, зас­тавляя их платить за то, за что они пла­тить, в общем-то, не должны. Сохранять такую систему в неизменном виде нельзя. Но и подвергать ревизии ее мож­но по-разному.

1. Самым радикальным будет, по­жалуй, предложение отказаться от реги­страции прав и перейти к регистрации сделок (к англо-американской системе). Фактически мы и так имеем бюрокра­тически усложненную систему регист­рации сделок. Ведь технический учет и ведение кадастра организационно обо­соблены, так что регистрация прав мало чем отличается от регистрации сделок. Везде предоставляются одни и те же документы, функции регистратора сво­дятся к проверке законности содержа­ния таких документов, а при идентифи­кации объекта недвижимости регистри­рующие органы вынуждены полагать­ся на те учетные документы (кадастро­вые планы), которые им предоставлены. Сами они эти планы не составляют и не несут ответственности за их достовер­ность. Короче, регистрируя права на объекты недвижимости без самих объектов, учреждения юстиции факти­чески регистрируют сделки с ними.

Отсутствие в нашей системе прин­ципа незыблемости реестра (публичной достоверности) приводит к тому, что участникам сделок с недвижимостью приходится проверять «родословную» каждого объекта вплоть до того момен­та, как он появился на свет или, во вся­ком случае, до того момента, как он пе­решел из государственной собственно­сти в частную. Это существенно повы­шает издержки участников рынка и ли­шает систему регистрации прав какого-либо смысла. Зачем нужна такая регис­трация, если приходится проверять ис­торию объекта, нанимая за большие деньги юристов. Все ее преимущества пропадают!

Многие видят главный путь реани­мации системы регистрации прав в при­дании ей публичной достоверности, ког­да зарегистрированное право, за неболь­шими исключениями, вообще не может быть оспорено, а потерпевшему выпла­чивается компенсация за счет государ­ства (регистрирующего органа, страхо­вого фонда и т. п.).

К сожалению, высказываемые предложения выглядят идеалистически. Наше государство органически не спо­собно кому бы то ни было что-либо ком­пенсировать. Оно само платить потер­певшим не будет (просто потому, что, как обычно, нет денег), а переложит соответствующие суммы на плечи тех, кто обращается за регистрацией сделок с недвижимостью. Но будет ли это спра­ведливо? Почему тот, чьи права на объект недвижимости надежны, должен платить за того, у кого-то они сомни­тельны или кем когда-то был нарушен закон? Не следует забывать и о том, что государство в России постоянно стре­мится пересматривать итоги имуще­ственных приобретений частных лиц. К власти приходят новые люди, и начина­ется передел собственности. Сможет ли им противостоять принцип публичной достоверности? Вопрос риторический.

При регистрации сделок есть, по­жалуй, один серьезный дефект: возмож­ность одновременной регистрации двух сделок с одним и тем же объектом не­движимости. Вспомним тот период, ког­да регистрацией сделок с жилыми по­мещениями ведали БТИ. Довольно рас­пространенным был такой вид мошен­ничества, когда одна и та же квартира продавалась сразу двум покупателям, один из которых успевал зарегистриро­вать ее раньше. Однако в современных условиях четкого деления страны на регистрационные округа, отмены обя­зательного нотариального удостовере­ния и распространенной практики уп­латы покупной цены после регистрации, случаи подобного мошенничества будут крайне редки.

Остается только решить, как быть с описанием объекта недвижимости и нужен ли его кадастровый учет. Значе­ние кадастрового учета недвижимости сильно преувеличено. Столетиями люди обходились без него — и, надо сказать, неплохо жили. Словами описать объект недвижимости можно так же точно, как и при помощи кадастра. Кадастровый учет нужен, главным образом, государ­ству для фискальных целей. Вот пусть оно и осуществляет его за свой счет. Если правообладатель захочет, он смо­жет за деньги заказать план своего объекта недвижимости. И пусть возврат к регистрации сделок выглядит как от­кат назад, для частных лиц он станет бла­гом.

2. Менее радикальным, хотя и бо­лее вероятным для реализации на прак­тике, является отказ от регистрации сде­лок и переход к регистрации прав — их возникновения, изменения, перехода и прекращения. Это позволит закрепить в ГК единую и непротиворечивую сис­тему регистрации объектов недвижимо­сти, когда сделки с ними будут порож­дать обязательства, а вещные послед­ствия возникнут лишь при регистрации прав на объекты недвижимости или их обременений (ограничений). Любая сделка с недвижимостью будет действи­тельна и без регистрации.

Однако такая система не станет полноценной системой регистрации прав до тех пор, пока технический и кадастровый учет будет организацион­но обособлен от регистрирующих орга­нов. Регистрирующий орган должен отвечать за тождество объекта недвижи­мости, право на который зарегистриро­вано, тому, который существует в дей­ствительности. Иначе он по-прежнему de facto будет регистрировать сделки. Сказанное вовсе не означает, что регис­трирующий орган должен сам оказы­вать услуги по техническому и кадаст­ровому учету. Но обращаться частные лица должны в «одно окно».

При регистрации «в одно окно» возникает лишь одна серьезная пробле­ма-определение цены работ (услуг) по техническому и кадастровому учету. Установить единую плату за эти рабо­ты (услуги) нельзя, хотя выработать еди­ные принципы определения цены, ско­рее всего, возможно. Обязанность осу­ществить технический и кадастровый учет следует возложить на регистриру­ющие органы с оплатой за счет заяви­телей, но с правом последних зачесть соответствующие платежи в счет нало­га на недвижимость (земельного нало­га, налога на имущество и т. д.) и подо­ходного налога или потребовать их воз­мещения из бюджета. Регистрирующие же органы могли бы на конкурсной ос­нове привлекать частных лиц для вы­полнения работ (услуг) по техническо­му и кадастровому учету. Контроль за обоснованностью цен на работы (услу­ги) этих частных лиц следует возложить на налоговые органы.

Еще одним важным средством ускорения регистрации будет запрет тре­бовать периодических обновлений учет­ной документации на объекты недвижи­мости. Ведь она станет неотъемлемой частью реестра и будет обновляться лишь тогда, когда в ней произойдут из­менения. На приобретателя объекта не­движимости нужно возложить риск не­соответствия данных технического и кадастрового учета фактическому со­стоянию объекта. При обращении в ре­гистрирующий орган приобретатель должен подтвердить, что никаких изме­нений объекта по сравнению с тем, как он описан в реестре, не произошло. Все расходы, связанные с обнаружением не оговоренных изменений объекта недви­жимости, должны быть возложены на правообладателя.

3. Третьей, «ослабленной», моде­лью ускорения государственной регис­трации будет введение некоторых спе­циальных мер, которые позволят «рас­шить узкие места», существенно замед­ляющие регистрацию.

а) Одна из таких мер уже была названа, а именно: запрет требовать периодических обновлений учетной документации.

б) Серьезно замедляет государственную регистрацию необходимость оформлять земельный участок при регистрации прав на объект недвижимости. Есть все основания освободить от обязанности оформлять земельный участок до совершения сделки с объектом, расположенным на нем. При этом обладатель объекта недвижимости временно, до оформления участка целиком, приобретает право пользования лишь той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для его использования. Право на весь участок должно быть оформлено, скажем, в течение года с момента совершения сделки с объектом недвижимости. Если оно не оформлено в
срок, то подлежит прекращению. Естественно, это потребует восстановления в нашем законодательстве права постоянного (бессрочного) пользования.

в) Частным случаем указанного выше (в подпункте «б») предложения будет освобождение залогодателя здания (сооружения) от необходимости передавать в залог (ипотеку) права на земельный участок. После принятия нового Земельного кодекса РФ такое освобождение стало выглядеть сомни­тельным (за исключением некоторых случаев аренды земельных участков).

г) Следует допустить оформление прав на часть здания (помещение в нем) при помощи документов на все здание (например, поэтажных планов) с присвоением временного кадастрового номера по решению регистрирующего органа. В этом случае регистрирующий орган должен сам обратиться в органы технического и кадастрового учета и
получить там постоянный кадастровый номер, сообщив о нем правообладателю.

д) Нужно приравнять документы технического и кадастрового учета правоустанавливающим документам, сшивать их вместе и при совершении сделки с объектом недвижимости про сто передавать их приобретателю без переоформления на новое лицо. В са мом деле, кадастровый план — это, скорее, принадлежность объекта, а не лица и оборачиваться он должен вместе с объектом. Переоформление же его необходимо, если изменяется сам объект.

е) Следует допустить легализацию самовольных построек в упрощенном порядке. Эта мера должна касаться объектов, возведенных на участках, пре доставленных застройщику, но без раз решения на строительство, без проекта или с существенным отступлением от проекта. Если в течение года после окончания срока очередной инвентари зации (а можно установить сроки обя зательной инвентаризации один раз в три года) самовольному застройщику не предъявлено требование о сносе возве денного объекта, он вправе в судебном порядке признать право собственности на такую постройку с последующим техническим и кадастровым учетом по факту.

Высказанные предложения по ус­корению процедуры государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним, конечно, имеют различную «трудоемкость» при их реа­лизации. Однако сохранение нынешней системы невозможно: она слишком до­рого обходится и частным лицам, и го­сударству. Особенно если понимать пос­леднее не как совокупность чиновников, занимающихся регулированием рынка недвижимости.

Скачать файл:


115 Электронная подача документов в суд. Общие вопросы

74 просмотра