Вопросы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

Вопросы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Вещное право, Новости 2002

Ниже приводится доклад, сделанный на конференции по недвижимости, которая проходила в Екатеринбурге в конце мая 2002 г. В этом докладе были освещены основные вопросы государственной регистрации права общей собственности — долевой и совместной — на недвижимое имущество с учетом тех изменений, которые были внесены в действующее законодательство в 2001—2002 гг. Частично сделанные автором выводы уже были освещены на нашем сайте, многие же публикуются впервые.

При характеристике проблем, возникающих в сфере государственной регистрации права общей собственности, невозможно обойти стороной сам институт общей собственности. И здесь интерес представляют два момента. Во-первых, какие виды общей собственности предусмотрены действующим законодательством и, соответственно, подлежат государственной регистрации, во-вторых, каков перечень юридических фактов, на основании которых осуществляется государственная регистрация права общей собственности. Проанализировав указанные моменты, можно получить достаточно полное представление о государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.

Современное гражданское законодательство закрепляет два вида общей собственности (см. п. 2 ст. 244 ГК РФ). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Сформулированный в законе перечень видов общей собственности является замкнутым. Проще говоря, возникновение новых видов общей собственности исключено. Данный вывод следует не только из догматического толкования, но и из законов формальной логики. Доли могут либо определяться, либо не определяться — третьего не дано.

Наличие двух видов общей собственности не исключает выделения внутри каждого из них разновидностей, обладающих специфическим правовым режимом. Мнение о том, что не все жизненные ситуации укладываются в рамки «общепринятой» долевой и совместной собственности, высказывал еще Д. М. Генкин. Он пришел к выводу о существовании общей собственности, создаваемой в межколхозных организациях, как особой разновидности долевой собственности (Генкин Д. М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 148.).

Неоднородность внутри каждого из видов общей собственности обусловлена, прежде всего, характером имущества, являющегося ее объектом. Окружающий нас мир вещей столь разнообразен и уникален, что урегулировать возникающие по поводу них общественные отношения в рамках двух внутренне однородных видов общей собственности невозможно. Так, задача не допустить разбазаривания имущества крестьянского (фермерского) хозяйства предполагает распространение на данный объект гражданских прав несколько иного режима, чем, скажем, на имущество, находящееся в собственности супругов. Однако это не мешает характеризовать общую собственность, устанавливаемую на оба этих объекта, в качестве совместной.

Остановимся сначала на характеристике долевой собственности.

Отношения долевой собственности на подавляющее большинство вещей регулируются нормами главы 16 ГК. В связи с этим разновидность долевой собственности, предусмотренную данной главой, в известном смысле можно именовать «общегражданской». Случаи возникновения «общегражданской» долевой собственности весьма разнообразны. Как правило, она возникает тогда, когда субъекты гражданского права объединяются для приобретения или создания какого-либо имущества. Такого рода «объединение» может носить как кратковременный, например, друзья «скидываются» для приобретения домика в деревне, так и продолжительный характер, в частности, при ведении предпринимателями совместной деятельности.

Во втором случае отношения долевой собственности проистекают из договора простого товарищества. Согласно ст. 1043 ГК произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются по общему правилу общей долевой собственностью товарищей. Данная норма устанавливает, что режим долевой собственности распространяется также на имущество, внесенное товарищами в качестве вклада в совместную деятельность.

Среди общего имущества товарищей может быть и такое, которое отвечает признакам недвижимого. Поскольку возникновение в отношении него долевой собственности обусловлено наличием договора простого товарищества, возникает вопрос о необходимости государственной регистрации последнего. Согласно ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. К числу сделок с недвижимостью относится договор простого товарищества, если в состав общего имущества товарищей входят соответствующие объекты. Отсюда, вроде бы, следует необходимость государственной регистрации данной сделки.

Однако при обращении к другим гражданско-правовым нормам оказывается, что лежащий на поверхности вывод неверен. Российское законодательство исходит из необходимости государственной регистрации как прав, так и сделок. В то же время государственная регистрация сделок, по сути, подтверждает и наличие прав. Происходит это потому, что момент заключения сделки (т.е. ее государственной регистрации), как правило, совпадает с моментом возникновения права. Например, право пользования возникает у арендатора при заключении договора аренды, а права доверительного управляющего — при заключении договора доверительного управления.

Случаи же государственной регистрации как права, так и сделки представляют собой исключения из общего правила, которые должны быть прямо установлены законом. Скажем, при заключении договора продажи жилого помещения государственной регистрации подлежит как сама сделка, так и возникающее из нее право собственности покупателя.

В отношении договора простого товарищества, опосредующего переход прав на недвижимое имущество, ГК не содержит требования о необходимости его государственной регистрации. Достаточно того, что государственной регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение права долевой собственности на общее имущество товарищей (п. 1 ст. 131 ГК). Таким образом, момент заключения договора простого товарищества определяется в соответствии с общими требованиями п. 1 и 2 ст. 433 ГК и не связан с государственной регистрацией права долевой собственности на внесенное имущество, если таковая необходима. Соответствующие выводы отражены в п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 г.

Другая проблема связана с распоряжением участником долевой собственности принадлежащей ему долей в праве собственности. Согласно п. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. ГК возлагает на продавца обязанность известить других участников общей собственности о своем намерении продать свою долю постороннему лицу. В случае прямо выраженного отказа других участников общей собственности или их молчания в течение месяца они утрачивают право преимущественной покупки. Применительно к государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество встал вопрос, каким образом защитить интересы участников долевой собственности от недобросовестных действий продавца. Ст. 24 Закона о регистрации устанавливает, что к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы о том, что продавец доли известил в письменной форме остальных ее участников о намерении продать свою долю.

На практике указанная норма зачастую «работает» против добросовестных продавцов. Нередки случаи, когда продавец не знает, где находятся остальные сособственники. Тем самым он оказывается в безвыходной ситуации, поскольку при данных условиях передать долю в праве собственности покупателю невозможно. С другой стороны, от недобросовестных продавцов данное правило тоже не защищает. Существует достаточное количество способов получения доказательств отправления какого-либо извещения, которого на самом деле не было.

Как же быть? Достаточно надежным гарантом интересов сособственников служит п. 3 ст. 250 ГК, который предоставляет участнику долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иными словами, в случае незаконного отчуждения доли в праве собственности и ее государственной регистрации за третьим лицом сособственники сохраняют возможность оспаривать соответствующее решение в судебном порядке. В данном случае моральные и материальные потери сособственников будут существенно ниже тех, которые ныне может понести продавец доли в праве собственности, чье правомочие распоряжения «парализовано» отсутствием сведений о местонахождении других сособственников.

Отношения долевой собственности регулируются также нормами главы 18 ГК и Закона Р Ф «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон о товариществах). Содержащиеся там правила значительно отличаются от тех, что применяются к «общегражданской» долевой собственности. В этой связи можно говорить о существовании внутри долевой собственности еще одной разновидности, не сводимой к «общегражданской».

Данная разновидность долевой собственности возникает, прежде всего, на общее имущество в многоквартирном доме; общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности; наконец, на общее имущество в кондоминиуме.

В чем же заключается сущность такой долевой собственности, и каковы предпосылки ее возникновения? Нетрудно заметить, что объекты гражданских прав, на которые распространяется режим рассматриваемой разновидности долевой собственности, представляют собой имущество, обслуживающее одновременно несколько функционально независимых вещей. Например, места общего пользования в многоквартирном доме обслуживают квартиры, в коммунальной квартире — комнаты. Указанное имущество может быть определено в качестве «обслуживающего», которое по отношению к «обслуживаемому» (главной вещи) является принадлежностью.

Если такого рода принадлежность обслуживает две и более главных вещи, находящихся в собственности различных лиц, то на нее распространяется режим долевой собственности. Никакая иная правовая конструкция не способна обеспечить права собственников главных вещей в отношении принадлежности. Ведь судьба одной из главных вещей не может определять судьбу принадлежности. В противном случае ущемленными окажутся права обладателей иных главных вещей. В то же время главная вещь не должна определять судьбу соответствующей ей реальной доли в принадлежности (ее части). Указанное обстоятельство нарушит права обладателя главной вещи, поскольку часть принадлежности не сможет в полном объеме выполнить свою «обслуживающую» функцию. Другое дело, если судьбе главной вещи будет следовать идеальная доля принадлежности. Тогда права на принадлежность не «узурпируются» собственником одной из главных вещей, который сохраняет определенный объем прав в отношении всей принадлежности, а не ее части. Поставленная задача могла быть решена только путем распространения на «обслуживающее» имущество режима долевой собственности.

Однако почему указанные отношения не могут быть урегулированы в рамках «общегражданской» собственности? Причиной тому служит юридическая связь по типу «главная вещь — принадлежность», существующая между имуществом которое находится в общей собственности, и обслуживаемой им вещью. Именно эта связь и предопределила необходимость некоторых специфических правил о долевой собственности, возникающих в отношении принадлежности. Учитывая, что соответствующий режим долевой собственности обеспечивает удовлетворение «потребностей» «обслуживаемой» вещи, такая собственность может быть обозначена как «обслуживающая».

К сожалению, действующее законодательство не содержит понятия «обслуживающей» долевой собственности. Отсутствует и ее единое правовое регулирование. Ее специфика отражена в ст. 289 и 290 ГК РФ, где предусмотрена долевая собственность в многоквартирном доме, и в Законе о товариществах, содержащем понятие долевой собственности в кондоминиуме. Несмотря на различие в объектах (кондоминиум и многоквартирный дом), речь, безусловно, идет об одной и той же разновидности долевой собственности. Соответствующий режим по аналогии распространяется и на места общего пользования в коммунальных квартирах, где комнаты находятся в раздельной собственности, а также на иные объекты, обслуживающие несколько функционально независимых вещей. Правовой режим «обслуживающей» долевой собственности существенно отличается от режима «общегражданской» долевой собственности, установленного главой 16 ГК (Подробнее о правовом режиме «обслуживающей» долевой собственности см: Дроздов И. А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности // Правоведение. 2000. № 6).

Каковы же основания возникновения «обслуживающей» долевой собственности и подлежит ли она государственной регистрации?

На первый вопрос ответ уже фактически звучал — «обслуживающая» долевая собственность возникает в отношении принадлежности, обслуживающей две и более главных вещей. К примеру, юридическому лицу принадлежат все помещения в доме. Естественно, что в этом случае места общего пользования также находятся в его собственности. В то же время при отчуждении одного или нескольких помещений третьему лицу места общего пользования поступают в общую собственность продавца (при условии, что он сохранил на праве собственности хотя бы одно помещение) и покупателя.

Требуется ли в этом случае государственная регистрация долевой собственности? Представляется, что она допустима, но не всегда имеет правопорождающее значение. Указанный вывод вытекает из п. 2 ст. 290 ГК. Данная норма устанавливает, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, закон наделяет долю в праве собственности на «обслуживающее» имущество свойством следования, которое носит императивный характер. Где право собственности на «обслуживаемое» имущество, там и доля в праве собственности на «обслуживающее».

Государственная регистрация права собственности на квартиру, комнату в коммунальной квартире (иное «обслуживаемое» имущество) предполагает автоматическое «закрепление» за собственником и доли в праве собственности на места общего пользования. При таких условиях необходимость в специальной регистрации доли в праве собственности отсутствует. Она может проводиться по желанию правообладателя, но носит факультативный характер. Во исключение из правила ст. 2 Закона о регистрации такая регистрация не будет единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Однако в ряде случаев государственная регистрация доли в праве собственности на «обслуживающее» имущество необходима. По общему правилу доля каждого домовладельца в праве собственности на места общего пользования пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в комплексе недвижимого имущества. Однако данное соотношение долей может быть пересмотрено общим собранием домовладельцев либо их соглашением. В этих случаях государственная регистрация долей в размерах, установленных в соответствии с определенной законом процедурой, будет иметь правопорождающее значение.

Свои разновидности присущи не только долевой, но и совместной собственности. В рамках совместной собственности можно выделить совместную собственность супругов; совместную собственность в крестьянском (фермерском) хозяйстве; совместную собственность лиц, в свое время приватизировавших жилое помещение.

Правовой режим указанных разновидностей весьма схож, но не идентичен. Сходство предопределяется наличием общих норм о совместной собственности, содержащихся в ст. 253−255 ГК РФ. Отличия, в свою очередь, обусловлены специальными нормами, изменяющими общие правила и отделяющими тем самым одну разновидность совместной собственности от другой.

В последнее время данный перечень претерпел изменения. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. в Закон Р Ф «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены изменения, одно из которых состоит в отмене нормы, допускавшей приобретение проживающими вместе лицами занимаемого ими жилого помещения в совместную собственность. Таким образом, соответствующий способ возникновения совместной собственности прекратил существование. В то же время имущество, поступившее в совместную собственность до принятия указанного закона, сохраняет прежний правовой режим. Никаких изменений в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносить не требуется.

Далеко не всегда записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствуют фактическому положению вещей. Согласно ст. 256 ГК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это означает, что независимо от того, указан ли, к примеру, в договоре один из супругов или оба, приобретенное на его основании имущество признается находящимся в совместной собственности. К сожалению, Закон о регистрации не содержит механизма закрепления имущества в совместной собственности. Нередки случаи, когда права на имущество, приобретенное в браке, регистрируются за супругом, указанным в договоре. В результате сведения Единого реестра оказываются не соответствующими действительности. Такое положение вещей нельзя признать удовлетворительным. Было бы разумно возложить на органы юстиции устанавливать правовой режим данного имущества еще на стадии регистрации прав на него.

Наконец, действующее законодательство не способно обеспечить и достоверность сведений, касающихся состава участников совместной собственности в крестьянском (фермерском) хозяйстве. ГК указывает, что имущество находится в совместной собственности его членов. Однако кого следует относить к членам крестьянского (фермерского) хозяйства, не вполне понятно. Можно только предположить, что организационное единство данного объединения обеспечивается договором простого товарищества. Если так, то его представление в органы юстиции должно служить обязательным условием государственной регистрации права совместной собственности. К сожалению, никаких пояснений на сей счет в законе не содержится. В то же время очевидно, что имеющийся пробел затрудняет гражданский оборот и подлежит устранению.