Выселение ипотечных должников из жилых помещений / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

Выселение ипотечных должников из жилых помещений

Вещное право, Новости 2003

Препятствиями для развития в России ипотечного жилищного кредитования служат многие обстоятельства как экономического, так и юридического характера. Среди них видное место занимает отсутствие надежных гарантий прав собственника жилого помещения, которое приобретено в результате обращения на него взыскания и продажи ипотечным кредитором. В частности, приобретатель может столкнуться с тем, что его право на жилое помещение будет ограничено правами пользования прежнего собственника и членов его семьи, которых нельзя выселить.

  1. Напомним, что до последнего времени в жилищной сфере действовала норма п. 2 ст. 292 ГК, имевшая явно выраженную социально-гарантийную направленность. Она предусматривала, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, проживавшими в этом жилом помещении.

Жилищное законодательство также не содержало указаний относительно возможности выселения из жилого помещения членов семьи прежнего собственника только на основании перехода права собственности на это жилое помещение к другому лицу, а ст. 78 Закона Р Ф «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Закона Р Ф от 16.07.98 г. № 102-ФЗ, допускавшая возможность освобождения заложенного жилья, не могла применяться как противоречащая Гражданскому кодексу.

Возможность того, что приобретатель заложенного жилого помещения столкнется с фактом обременения своего права собственности правами третьих лиц — членов семьи прежнего собственника, служила существенным предостережением как ему самому, так и банкам, рисковавшим не получить удовлетворения своих требований попросту потому, что лиц, готовых приобрести жилое помещение с обременениями, могло не оказаться.

Первым шагом на пути преодоления описанных юридических препонов для распространения ипотечного жилищного кредитования стало изменение редакции п. 2 ст. 292 Г К Законом РФ от 15.05.01 г. № 54-ФЗ. Измененная норма п. 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает возможность прекращения имущественных прав членов семьи прежнего собственника в отношении отчужденного жилого помещения в случаях, предусмотренных законом. Соответствующие изменения были внесены и в ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Но изменение редакций ст. 292 ГК и ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не решило проблему целиком. Как известно, ч. 1 ст. 40 Конституции Р Ф закреплено право каждого на жилище. В общественном сознании смысл этой конституционной нормы вполне определен: государство обязано обеспечить каждого неимущего гражданина жилым помещением, пригодным для проживания, независимо от тех обстоятельств, при которых данный гражданин оказался среди лиц, не имеющих жилья.

В некоторых случаях буквальное понимание упомянутой нормы Конституции Р Ф не совсем справедливо: получается, что расходы по решению жилищных проблем авантюриста или неразумного транжира, попавшего в затруднительную ситуацию исключительно по своей вине, возлагаются на других собственников, оплачиваются из чужого кармана. Вряд ли столь широкое понимание нормы ч. 1 ст. 40 Конституции является правильным, но рассчитывать на её последовательное ограничительное толкование судами, опасающимися принимать решения о выселении граждан «на улицу», не приходилось и не приходится.

Поэтому политико-правовую завершенность соответствующие изменения ГК получили бы лишь в том случае, если бы законом был урегулирован и порядок реализации конституционного права на жилище граждан, выселяемых из жилых помещений в результате перемены их собственника.

Этой цели и служит Закон Р Ф «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» от 24.12.02 г. № 179-ФЗ (далее — Закон). Он принят в развитие Закона Р Ф от 11.02.03 г. № 18-ФЗ, который внес в Закон Р Ф «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ряд «прокредиторских» изменений, что уже было предметом рассмотрения на нашем сайте.

  1. Основная масса норм Закона касается изменения текста Жилищного кодекса РСФСР (далее — ЖК).

Закон предусматривает формирование фонда жилья для временного поселения (далее — жилые помещения для временного поселения) граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое было приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа. Эти жилые помещения относятся к специализированным жилым помещениям; они должны отвечать санитарным и техническим требованиям и, если иное не предусмотрено законодательством РФ, могут предоставляться в размере не ниже нормы жилой площади, установленной для общежитий (ст. 1 Закона / ст. 108−1 ЖК в новой редакции). В порядке, установленном законодательством о вынужденных переселенцах и беженцах, указанные жилые помещения предоставляются также и упомянутым категориям лиц (ст. 1 Закона / ст. 108−2 ЖК в новой редакции).

Одним из условий предоставления жилых помещений для временного поселения является отсутствие у выселяемого лица иного пригодного для проживания жилого помещения. Имеется в виду то, что выселяемое лицо не имеет уже возникших (1) права собственности, в том числе доли в праве собственности, (2) обязательственных прав по договорам социального или коммерческого найма жилого помещения, иным договорам. Во всяком случае, как исключение из общего правила о недопустимости выселения членов семьи бывшего собственника из жилого помещения, соответствующие нормы ЖК в его новой редакции не должны толковаться расширительно в смысле отягощения положения выселяемых лиц.

Ст. 1 Закона (ст. 108−2 ЖК в новой редакции) относит установление порядка формирования фонда жилых помещений для временного поселения, порядка и условий их предоставления в части, не урегулированной ЖК, к компетенции субъектов РФ.

В пояснительной записке к проекту Закона отмечается, что одним из его существенных моментов, по замыслу авторов, служит запрет приватизации жилых помещений для временного поселения. Иные ограничения правового режима этих помещений состоят в запрете осуществлять их обмен и бронирование, сдавать их в поднаем, производить их раздел или вселять в них временных жильцов. Возможность соответствующих законодательных ограничений предусмотрена п. 3 ст. 672 ГК.

Общий порядок предоставления жилых помещений для временного поселения, предусмотренный ЖК в новой редакции, выглядит следующим образом.

Абз. 1 ст. 136−1 ЖК в его новой редакции возлагает на залогодателя и проживающих совместно с ним в заложенном жилом помещении членов семьи обязанность освободить указанное помещение по требованию его нового собственника.

Абз. 2 ст. 136−1 ЖК предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное жилое помещение является основанием для предоставления лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и проживающим совместно с ним членам семьи жилого помещения для временного поселения. Заметим, что в отличие от ст. 292 ГК, абз. 2 ст. 136−1 ЖК направлен на защиту интересов не только членов семьи залогодателя, но и его самого: закон говорит о «лице, утратившем право собственности и совместно проживающих с ним членах его семьи».

Согласно абз. 3 ст. 136−1 ЖК освобождение заложенного помещения осуществляется после предоставления жилого помещения для временного поселения.

Соответственно, возникновение обязанности залогодателя и проживающих совместно с ним членов семьи освободить жилое помещение основывается на сложном фактическом составе: 1) реализации заложенного жилья в ходе обращения на него взыскания, 2) предъявлении новым собственником жилища требования о его освобождении и 3) состоявшемся предоставлении залогодателю и проживающим совместно с ним членам его семьи жилого помещения для временного поселения.

Последним абзацем ст. 136−1 ЖК в его новой редакции установлено, что в том случае, если обязанные лица в течение месяца после предоставления жилого помещения для временного поселения не освободят ранее заложенное жилище, то они подлежат выселению в судебном порядке.

Вероятно, вопрос о предоставлении бывшему залогодателю и проживавшим совместно с ним в заложенном помещении членам семьи жилья для временного поселения должен рассматриваться либо по заявлению самих граждан, на чье жилище было обращено взыскание, либо по требованию нового собственника жилья, предъявившего иск о выселении залогодателя и членов его семьи.

  1. Изменения в Закон Р Ф «Об основах федеральной жилищной политике» несущественны: перечень жилых помещений, составляющих жилищный фонд, дополнен указанием на жилые помещения для временного поселения.
  2. Изменения, внесенные в ст. 76, 77, 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» казуистичны: случаи возникновения ипотеки в силу закона, а также случаи возникновения обязанности освободить заложенное жилье дополнены указанием на ситуации, когда предмет залога приобретался не только на «кредитные средства, полученные от банка или иной кредитной организации», но и на средства «целевого займа, предоставленного юридическим лицом».

Как следует из пояснительной записки к Закону, законодателем имелись в виду различные фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и т. п., не имеющие лицензии Центрального банка и не являющиеся кредитными организациями. С не меньшим успехом законодатель мог бы использовать, если только он не был движим какими-то особыми «политическими» мотивами, и обобщенную формулировку: «жилое помещение, приобретенное на заемные средства и заложенное в обеспечение обязательства по их возврату».

  1. Вряд ли описанные выше законодательные новеллы можно рассматривать в качестве радикальных уступок новому собственнику жилого помещения, а косвенно — ипотечному кредитору-залогодержателю. Предмет залога по-прежнему предлагается к приобретению обремененным правами третьих лиц, и неизвестно, будут ли эти права прекращены по первому требованию приобретателя заложенного жилища. Ведь по тем или иным причинам в предоставлении жилого помещения для временного поселения может быть отказано — и суд, соответственно, опять окажется перед вопросом о возможности выселения граждан «на улицу». Неизвестно, как будет формироваться фонд жилых помещений для временного поселения и не придется ли новым собственникам ждать долгие годы, пока жилье оттуда будет предоставлено. Одним словом, проблема пока остается неразрешенной.