Препятствиями для развития в России ипотечного жилищного кредитования служат многие обстоятельства как экономического, так и юридического характера. Среди них видное место занимает отсутствие надежных гарантий прав собственника жилого помещения, которое приобретено в результате обращения на него взыскания и продажи ипотечным кредитором. В частности, приобретатель может столкнуться с тем, что его право на жилое помещение будет ограничено правами пользования прежнего собственника и членов его семьи, которых нельзя выселить.
- Напомним, что до последнего времени в жилищной сфере действовала норма п. 2 ст. 292 ГК, имевшая явно выраженную социально-гарантийную направленность. Она предусматривала, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, проживавшими в этом жилом помещении.
Жилищное законодательство также не содержало указаний относительно возможности выселения из жилого помещения членов семьи прежнего собственника только на основании перехода права собственности на это жилое помещение к другому лицу, а ст. 78
Возможность того, что приобретатель заложенного жилого помещения столкнется с фактом обременения своего права собственности правами третьих лиц — членов семьи прежнего собственника, служила существенным предостережением как ему самому, так и банкам, рисковавшим не получить удовлетворения своих требований попросту потому, что лиц, готовых приобрести жилое помещение с обременениями, могло не оказаться.
Первым шагом на пути преодоления описанных юридических препонов для распространения ипотечного жилищного кредитования стало изменение редакции п. 2 ст. 292
Но изменение редакций ст. 292 ГК и ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не решило проблему целиком. Как известно, ч. 1 ст. 40
В некоторых случаях буквальное понимание упомянутой нормы
Поэтому политико-правовую завершенность соответствующие изменения ГК получили бы лишь в том случае, если бы законом был урегулирован и порядок реализации конституционного права на жилище граждан, выселяемых из жилых помещений в результате перемены их собственника.
Этой цели и служит
- Основная масса норм Закона касается изменения текста Жилищного кодекса РСФСР (далее — ЖК).
Закон предусматривает формирование фонда жилья для временного поселения (далее — жилые помещения для временного поселения) граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое было приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа. Эти жилые помещения относятся к специализированным жилым помещениям; они должны отвечать санитарным и техническим требованиям и, если иное не предусмотрено законодательством РФ, могут предоставляться в размере не ниже нормы жилой площади, установленной для общежитий (ст. 1 Закона / ст. 108−1 ЖК в новой редакции). В порядке, установленном законодательством о вынужденных переселенцах и беженцах, указанные жилые помещения предоставляются также и упомянутым категориям лиц (ст. 1 Закона / ст. 108−2 ЖК в новой редакции).
Одним из условий предоставления жилых помещений для временного поселения является отсутствие у выселяемого лица иного пригодного для проживания жилого помещения. Имеется в виду то, что выселяемое лицо не имеет уже возникших (1) права собственности, в том числе доли в праве собственности, (2) обязательственных прав по договорам социального или коммерческого найма жилого помещения, иным договорам. Во всяком случае, как исключение из общего правила о недопустимости выселения членов семьи бывшего собственника из жилого помещения, соответствующие нормы ЖК в его новой редакции не должны толковаться расширительно в смысле отягощения положения выселяемых лиц.
Ст. 1 Закона (ст. 108−2 ЖК в новой редакции) относит установление порядка формирования фонда жилых помещений для временного поселения, порядка и условий их предоставления в части, не урегулированной ЖК, к компетенции субъектов РФ.
В пояснительной записке к проекту Закона отмечается, что одним из его существенных моментов, по замыслу авторов, служит запрет приватизации жилых помещений для временного поселения. Иные ограничения правового режима этих помещений состоят в запрете осуществлять их обмен и бронирование, сдавать их в поднаем, производить их раздел или вселять в них временных жильцов. Возможность соответствующих законодательных ограничений предусмотрена п. 3 ст. 672 ГК.
Общий порядок предоставления жилых помещений для временного поселения, предусмотренный ЖК в новой редакции, выглядит следующим образом.
Абз. 1 ст. 136−1 ЖК в его новой редакции возлагает на залогодателя и проживающих совместно с ним в заложенном жилом помещении членов семьи обязанность освободить указанное помещение по требованию его нового собственника.
Абз. 2 ст. 136−1 ЖК предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное жилое помещение является основанием для предоставления лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и проживающим совместно с ним членам семьи жилого помещения для временного поселения. Заметим, что в отличие от ст. 292 ГК, абз. 2 ст. 136−1 ЖК направлен на защиту интересов не только членов семьи залогодателя, но и его самого: закон говорит о «лице, утратившем право собственности и совместно проживающих с ним членах его семьи».
Согласно абз. 3 ст. 136−1 ЖК освобождение заложенного помещения осуществляется после предоставления жилого помещения для временного поселения.
Соответственно, возникновение обязанности залогодателя и проживающих совместно с ним членов семьи освободить жилое помещение основывается на сложном фактическом составе: 1) реализации заложенного жилья в ходе обращения на него взыскания, 2) предъявлении новым собственником жилища требования о его освобождении и 3) состоявшемся предоставлении залогодателю и проживающим совместно с ним членам его семьи жилого помещения для временного поселения.
Последним абзацем ст. 136−1 ЖК в его новой редакции установлено, что в том случае, если обязанные лица в течение месяца после предоставления жилого помещения для временного поселения не освободят ранее заложенное жилище, то они подлежат выселению в судебном порядке.
Вероятно, вопрос о предоставлении бывшему залогодателю и проживавшим совместно с ним в заложенном помещении членам семьи жилья для временного поселения должен рассматриваться либо по заявлению самих граждан, на чье жилище было обращено взыскание, либо по требованию нового собственника жилья, предъявившего иск о выселении залогодателя и членов его семьи.
- Изменения
в Закон Р Ф «Об основах федеральной жилищной политике» несущественны: перечень жилых помещений, составляющих жилищный фонд, дополнен указанием на жилые помещения для временного поселения. - Изменения, внесенные в ст. 76, 77, 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» казуистичны: случаи возникновения ипотеки в силу закона, а также случаи возникновения обязанности освободить заложенное жилье дополнены указанием на ситуации, когда предмет залога приобретался не только на «кредитные средства, полученные от банка или иной кредитной организации», но и на средства «целевого займа, предоставленного юридическим лицом».
Как следует из пояснительной записки к Закону, законодателем имелись в виду различные фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы
- Вряд ли описанные выше законодательные новеллы можно рассматривать в качестве радикальных уступок новому собственнику жилого помещения, а косвенно — ипотечному кредитору-залогодержателю. Предмет залога по-прежнему предлагается к приобретению обремененным правами третьих лиц, и неизвестно, будут ли эти права прекращены по первому требованию приобретателя заложенного жилища. Ведь по тем или иным причинам в предоставлении жилого помещения для временного поселения может быть отказано — и суд, соответственно, опять окажется перед вопросом о возможности выселения граждан «на улицу». Неизвестно, как будет формироваться фонд жилых помещений для временного поселения и не придется ли новым собственникам ждать долгие годы, пока жилье оттуда будет предоставлено. Одним словом, проблема пока остается неразрешенной.
- 26 декабря 2003 в 09:38
- 1007
- Новиков Кирилл Андреевич