Об основных положениях Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

Об основных положениях Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»

Общие вопросы гражданского права, Новости 2003

Недавно был принят Закон Р Ф «Об ипотечных ценных бумагах», который наконец-то расставил все точки над «i» в вопросе о выпуске так называемых «обеспеченных» эмиссионных ценных бумаг — ипотечных облигаций, — и тесно связанных с последними неэмиссионных бумаг — ипотечных сертификатов. Ниже вниманию читателей предлагается краткий анализ упомянутого закона с точки зрения доктрины гражданского права. В дальнейшем наш сайт рассчитывает возвратиться к этой теме и дать более развернутый материал о законе.

  1. Пунктом 3.1 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (далее — Концепция), одобренной постановлением Правительства Р Ф от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [1], отмечена целесообразность издания специального закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах.

Эмиссия ипотечных ценных бумаг рассматривается Концепцией в качестве основной формы рефинансирования операций так называемых «операторов вторичного рынка ипотечных кредитов» — агентств по ипотечному жилищному кредитованию, цель деятельности которых, в свою очередь, состоит в восполнении денежных средств, затраченных банками на выдачу ипотечных жилищных кредитов посредством приобретения агентством прав требования по кредитным договорам, исполнение обязательств по которым обеспечено залогом недвижимости.

В середине ноября 2003 г. был подписан Президентом и опубликован Федеральный закон от 11.11.03 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон) [2].

  1. Согласно ст. 2 Закона к ипотечным ценным бумагам относятся: 1) облигации с ипотечным покрытием (далее также — облигации) и 2) ипотечные сертификаты участия (далее также — сертификаты участия, сертификаты).
  2. Общие требования к ипотечному покрытию [3] ценных бумаг содержатся в ч. 2 ст. 3 Закона (специальные требования к ипотечному покрытию облигаций и сертификатов участия — в ст. 13 и 21 Закона соответственно).

Часть 3 ст. 3 Закона особо отмечает, что не менее 50% всех обязательств, входящих в ипотечное покрытие, должны содержать условие об обязанности должника периодическими платежами производить одновременный платеж в счет возврата и суммы основного долга, и суммы начисленных процентов за пользование кредитом (так называемая «формула аннуитетных платежей»).

Кроме того, Законом установлены предельно допустимые процентные соотношения требований, обеспеченных последующей ипотекой, требований, обеспеченных залогом объекта незавершенного строительства, с одной стороны, и всего размера ипотечного покрытия — с другой (ч. 3 ст. 3 Закона).

  1. Ипотечная облигация представляет собой эмиссионную ценную бумагу — облигацию, исполнение обязательств эмитента которой обеспечено залогом ипотечного покрытия.

В состав ипотечного покрытия могут входить:

  • обеспеченные ипотекой требования по кредитным договорам (договорам займа), если они (требования) удовлетворяют условиям, содержащимся в ч. 2 ст. 3 Закона, — случай прямого упоминания в законе возможности перезалога, т. е. залога самого права залога;
  • закладные;
  • ипотечные сертификаты участия;
  • денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте;
  • государственные ценные бумаги;
  • при соблюдении определенных условий — недвижимое имущество.

Эмитентами облигаций могут быть только ипотечные агенты («операторы вторичного рынка ипотечных кредитов» в терминологии Концепции), для которых приобретение требований по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, является исключительным видом деятельности, и кредитные организации (ч. 1 ст. 7 Закона).

Для обеспечения своевременности платежей по облигациям в ч. 3 ст. 13 Закона включено правило, в соответствии с которым, на любую дату до наступления срока совершения очередного платежа по облигациям, в состав имущества ипотечного покрытия должны входить либо денежные средства, либо денежные требования (подлежащие исполнению до наступления срока платежа по облигациям), которые бы в своей сумме не были меньше размера предстоящих платежей по облигациям [4].

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по облигациям является основанием для обращения их владельцами взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие.

Частью 1 ст. 15 Закона предусмотрено, что реализация имущества ипотечного покрытия в случае обращения на него взыскания осуществляется в порядке, установленном Законом «Об ипотеке», с учетом правил самого Закона.

Правила реализации имущества, составляющего ипотечное покрытие, как прямо закрепленные в ст. 15 Закона, так и заимствованные им у Закона «Об ипотеке» (см. его главу X), не должны противоречить ст. 350 ГК РФ.

Облигации с ипотечным покрытием являются разновидностью так называемых «облигаций с залоговым обеспечением», которые упоминаются в ст. 273 Федерального закона от 22.04.96 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [5] (далее — Закон «О рынке ценных бумаг»), применяемого к отношениям по выпуску и обращению облигаций с ипотечным покрытием в субсидиарном (дополнительном) порядке. Их эмиссия, так же как и эмиссия обыкновенных облигаций, преследует цель привлечения заемных денежных средств. То, что исполнение обязательств эмитента облигаций обеспечивается залогом определенного имущества, должно повысить инвестиционную привлекательность этих ценных бумаг и обеспечить им широкое хождение на рынке.

  1. Ипотечные сертификаты участия не относятся к эмиссионным ценным бумагам (ч. 2 ст. 20 Закона).

Из пояснительной записки к проекту Закона следует, что в основе норм Закона об ипотечных сертификатах лежит замысел введения в гражданский оборот ценных бумаг, обладающих некоторыми свойствами распространенных в ряде западных стран так называемых participation certificates.

В общих чертах последовательность и смысл действий по выдаче этих ценных бумаг сводятся к следующему.

Ипотечный кредитор или несколько ипотечных кредиторов, в первую очередь, кредитных организаций, возмездно отчуждают всю совокупность принадлежащих им прав требования по ипотечным кредитам специализированной управляющей компании. Та, в свою очередь, предлагает инвесторам приобрести у нее сертификаты, удостоверяющие права их владельцев на получение в соответствующей доле платежей по всей совокупности прав по ипотечным кредитам.

Смысл этих операций заключается в предоставлении кредитным организациям, связанным жесткими требованиями экономических нормативов, возможности быстрого возмещения затраченных на выдачу кредитов средств и переложения кредитных рисков на конечных приобретателей прав требования — владельцев сертификатов.

Эмитентами сертификатов участия согласно ч. 1 ст. 17 Закона могут быть лишь коммерческие организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Это правило конкурирует с нормой п. 2 ст. 38 Федерального закона от 29.11.01 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» [6], согласно которой деятельность по управлению имуществом инвестиционных фондов возможно совмещать только с деятельностью по доверительному управлению ценными бумагами, управлению пенсионными резервами негосударственных пенсионных фондов и управлению страховыми резервами страховых компаний.

Приоритет должен быть отдан нормам Закона «Об ипотечных ценных бумагах», так как они являются последующими исключениями из общего правила п. 2 ст. 38 Закона, регулирующего деятельность инвестиционных фондов.

Каждый сертификат удостоверяет:

  • долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, переданное в доверительное управление управляющей компании инвестиционного фонда, паевого инвестиционного фонда или негосударственного пенсионного фонда;
  • права кредитора и выгодоприобретателя по договору доверительного управления имуществом;
  • некоторые «сопутствующие» права.

Таким образом, каждый сертификат участия одновременно удостоверяет как вещные прав его владельца в отношении имущества ипотечного покрытия, так и обязательственные права требования по договору доверительного управления в отношении доверительного управляющего.

В состав ипотечного покрытия сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам и иные сертификаты участия.

Из ч. 2 ст. 17 Закона следует, что выдача сертификатов участия свидетельствует о поступлении имущества ипотечного покрытия в доверительное управление и знаменует собой заключение договора доверительного управления имуществом с управляющей компанией, процесс заключения и определения условий которого подчиняется режиму договора присоединения (ч. 1 ст. 18 Закона, ст. 428 ГК РФ).

Условия договора доверительного управления имуществом определяются управляющей компанией (ч. 1 ст. 18 Закона) в форме особого документа — «Правил доверительного управления ипотечным покрытием» (далее — Правила), — который, равно как и все последующие его изменения, должен быть зарегистрирован федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ч. 1 ст. 27 Закона) [7], а также опубликован в печатном издании, указанном в самих Правилах (ч. 1 ст. 25, ч. 2 ст. 40 Закона). Последующие изменения в Правилах должны быть еще и согласованы (утверждены) общим собранием владельцев сертификатов (ч. 2 ст. 25 Закона).

В соответствии со ст. 19 Закона срок действия договора доверительного управления имуществом ипотечного покрытия не может быть менее года и превышать 40 лет. Это правило соответствует п. 2 ст. 1016 ГК и косвенным образом свидетельствует о том, что для законодателя вопрос об экономической возможности предоставления ипотечных кредитов сроком на 40 лет — дело практически решенное.

Имущество, составляющее ипотечное покрытие всех сертификатов участия, с момента их выдачи владельцам принадлежит последним на праве долевой собственности (ч. 2 ст. 17, ч. 2 ст. 18 Закона). Эта норма частично противоречит ГК, согласно ст. 1025 которого объединение в ходе доверительного управления имущества учредителя управления с имуществом иных учредителей доверительного управления допускается лишь в отношении ценных бумаг.

Часть 2 ст. 18 Закона лишает долевого сособственника преимущественного права покупки доли, правомочий требовать раздела общего имущества и выдела из него доли. Налицо очевидное противоречие указанных положений нормам ст. 250, 252 ГК: по большому счету, соответствующие статьи ч. 2 ст. 18 Закона не должны применяться до внесения необходимых изменений в ГК, что парализует действие всего Закона, и именно поэтому данное противоречие «не будет замечаться» судебными инстанциями [8].

Перечень возможных действий по управлению имуществом ипотечного покрытия (п. 3 ст. 18 Закона) свидетельствует в пользу того, что учредитель доверительного управления не преследует цели прибыльного управления этим имуществом. В противном случае объем правомочий доверительного управляющего должен был бы быть значительно шире. Сути отношений, складывающихся между владельцами сертификатов и управляющей компанией, в большей мере соответствует модель агентского договора.

Любой и каждый сертификат участия не имеет номинальной стоимости и удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие (ч. 1, 3 ст. 20 Закона) [9].

Права, воплощенные в сертификате, фиксируются в бездокументарной форме (ч. 2 ст. 20 Закона) в реестре владельцев сертификатов, который ведется регистратором, имеющим лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по ведению реестра именных ценных бумаг (ч. 2 ст. 31 Закона).

Контроль за исполнением условий договора доверительного управления, а также иные виды воздействия владельцев сертификатов на управляющую компанию могут осуществляться посредством принятия решений общим собранием владельцев ипотечных сертификатов участия (ст. 26 Закона).

  1. Согласно ст. 32 Закона учет и хранение имущества ипотечного покрытия осуществляется специализированным депозитарием, если только иное не предусмотрено самим Законом (ч. 1 ст. 32 Закона), например, в отношении недвижимости (см. отсылку в ст. 12 Закона к правилам Закона «О рынке ценных бумаг», в том числе к его ст. 273).

В качестве специализированного депозитария вправе выступать коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности специализированного депозитария инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, а также лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг.

Учет составляющего ипотечное покрытие имущества осуществляется путем включения его в реестр ипотечного покрытия. Общие правила учета и хранения имущества ипотечного покрытия содержатся в ст. 33 Закона. Издания нормативных актов, содержащих правила ведения этого реестра, Закон не предусматривает. Очевидно, тем не менее, что соответствующие акты будут утверждены в ближайшее время.

  1. Согласно ч. 1 ст. 37, ч. 1 ст. 40 Закона эмитенты облигаций с ипотечным покрытием обязаны раскрывать, предоставлять и опубликовывать информацию об облигациях в соответствии с Законом «О рынке ценных бумаг», иными законами и нормативными правовыми актами, [10] не противоречащими самому Закону.

В информации, распространяемой компанией, которая управляет имуществом, входящим в состав ипотечного покрытия сертификатов, помимо прочих сведений, определенных в ч. 1 ст. 38 Закона, должно также содержаться положение о том, что стоимость ипотечных сертификатов может увеличиваться и уменьшаться, и о том, что государство не гарантирует доходность инвестиций в сертификаты.

Перечень информации, подлежащей опубликованию управляющим ипотечным покрытием, содержится в ч. 2 ст. 40 Закона.

  1. Согласно ст. 42 Закона государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляется ФКЦБ и Центральным банком Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нормы Закона пользуются приоритетом перед нормами иных законодательных актов, так как имеют специальный характер и приняты позднее.

Примечания

[1] СЗ РФ. 2000. № 3.

[2] Российская газета от 18.11.03 г. № 234.

[3] Под имущественным покрытием Закон во всех случаях понимает определенную совокупность имущества, имущественный фонд.

[4] Из этой нормы ч. 3 ст. 13 следует, что ипотечное покрытие, представляя собой обеспечение исполнения обязательств эмитента облигаций перед их владельцами, является в то же время и основным источником их исполнения. В этом проявляется дополнительная гарантирующая функция ипотечного покрытия.

[5] СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 1918.

[6] СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4562.

[7] Согласно Указу Президента от 01.07.96 г. № 1009 «О Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг» // Российская газета от 12−13.07.96 г., №№ 13−131, органом, ответственным за проведение государственной политики в области формирования и развития рынка ценных бумаг в Российской Федерации, является Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (далее — ФКЦБ).

[8] Мотивы включения в Закон этих противоречащих ГК правил, вероятно, состоят в обеспечении интереса управляющей компании в нераздельности и постоянстве существования сформированного имущественного фонда. Наличие у управляющей компании такого интереса может быть поставлено под сомнение.

[9] В таком случае уяснение мотивов включения в ч. 2 ст. 20 Закона прямого указания на то, что сертификаты не являются эмиссионными ценными бумагами, становится делом весьма затруднительным.

[10] См., напр.: постановление ФКЦБ РФ от 02.08.03 г. № 03−32/пс «О раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг» // Российская газета от 02.10.03 г. № 197.