Аренда земельных участков в новом земельном кодексе / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

Аренда земельных участков в новом земельном кодексе

Обязательственное право, Публичное земельное право, Новости 2002

Принятый 25 октября 2001 года Земельный кодекс РФ, возможно, не оправдал ожиданий. Невооруженным глазом можно заметить огромное количество недочетов юридико-технического характера, которые неизбежно повлекут за собой проблемы не столько теоретического, сколько практического свойства. Тем не менее, достоинство Земельного кодекса состоит хотя бы в том, что он устранил многие пробелы федерального законодательства, препятствовавшие обороту земли. Одним из институтов, получившим более-менее достойное освещение в Земельном кодексе, является аренда. Именно анализу соответствующих норм и посвящен данный материал.

Даже беглого ознакомления с нормами Земельного кодекса достаточно, чтобы убедиться в значимости той роли, которая отводится на данном этапе праву аренды земельных участков. По сути, право аренды, наряду с правом собственности, стало одним из основных прав на землю.

Указанная тенденция явилась результатом вытеснения из земельного законодательства права постоянного пользования и права пожизненного наследуемого владения. Так, существенно сужен круг лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного пользования. В настоящее время к их числу относятся только государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия.

Иные юридические лица, а также граждане с момента вступления в силу Земельного кодекса вправе приобретать земельные участки только в собственность или в аренду. Более того, в отношении юридических лиц, которым земельные участки принадлежали на праве постоянного пользования до вступления в силу Земельного кодекса (имеются в виду, конечно, те юридические лица, которые ныне не могут выступать в качестве субъектов права постоянного пользования), установлены специальные требования.

Такие юридические лица должны переоформить право постоянного пользования на право собственности или аренды в срок до 1 января 2004 года. Правда, Земельный кодекс не устанавливает никаких санкций за неисполнение данного положения. В связи с этим его действенность можно поставить под сомнение.

Еще более незавидная участь постигла право пожизненного наследуемого владения. С момента вступления в силу Земельного кодекса предоставление земельных участков на данном праве не допускается.

Вернемся, однако, непосредственно к характеристике права аренды земельных участков. П. 2 ст. 22 Земельного кодекса устанавливает, что, по общему правилу, отношения аренды земельных участков регулируются гражданским законодательством. В то же время Земельный кодекс содержит ряд положений, которые отличаются от содержащихся в ГК. Подобная правовая конструкция вполне соответствует п. 2 ст. 607 ГК, который допускает установление специальными законами особенностей сдачи в аренду земельных участков. Каковы же эти особенности?

  1. Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса арендатор по общему правилу вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаем) без согласия собственника земельного участка. Закон выдвигает к арендатору лишь требование об уведомлении собственника земельного участка. Данное правило противоположно положениям ст. 615 ГК, согласно которым перенаем допускается по общему правилу с согласия собственника.
  2. Аналогичное правило Земельный кодекс установил и в отношении передачи земельных участков в субаренду. Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса арендатор по общему правилу имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления. Как известно, п. 2 ст. 615 ГК, напротив, требует, по общему правилу, получения арендатором в указанных случаях согласия собственника.
  3. Еще больше прав Земельный кодекс предоставил лицам, арендующим государственные и муниципальные земельные участки на срок более чем 5 лет. Передача указанными арендаторами прав по договору третьим лицам (перенаем) допускается без согласия собственника во всех случаях и не может быть запрещена договором.
  4. Земельный кодекс содержит и другое правило, неизвестное разделу ГК об аренде. П. 8 ст. 22 Земельного кодекса предоставляет арендатору государственного или муниципального земельного участка право его преимущественной покупки. Указанное право не действует только в одном случае — если арендатору принадлежит земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, собственником которого является третье лицо. При таких условиях исключительное право на приобретение земельного участка в собственность принадлежит собственнику расположенной на нем недвижимости.
  5. Наконец, нельзя не упомянуть еще об одной норме, имеющей отношение к институту аренды. Правда, ее смысл не до конца понятен. Согласно п. 10 ст. 22 Земельного кодекса законные представители несовершеннолетних наследников могут передать земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Неясно, что здесь имел в виду законодатель. Если речь идет о предоставлении законным представителям права сдавать в аренду имущество представляемого, то подобное право у них и так есть в силу ст. 28 ГК. Скорее всего, данная статья устанавливает ограничение срока, на который законные представители несовершеннолетнего могут сдать в аренду принадлежащий ему земельный участок.

В завершение обзора коснемся характеристики оснований возникновения и прекращения права аренды земельного участка.

Основанием возникновения права аренды является договор, являющийся институтом частного права. Это предполагает, что стороны свободны как в заключении договора, так и в определении его условий. Данное правило характеризуется известной спецификой применительно к ситуациям, когда в качестве арендодателя выступает государство или муниципальное образование. При помощи норм Земельного кодекса государство строго регламентировало случаи и порядок предоставления государственных и муниципальных земель на праве аренды. Тем самым оно определенным образом ограничило себя в решении вопроса о заключении договоров аренды земельных участков.

В каких же случаях частным лицам предоставляются в аренду государственные и муниципальные земельные участки?

Во-первых, договор аренды заключается с лицами, которые к моменту принятия Земельного кодекса имели земельные участки на праве постоянного пользования, но были отнесены Земельным кодексом к числу субъектов, которым земельные участки не могут принадлежать на праве постоянного пользования.

Во-вторых, земельный участок может быть предоставлен в аренду для строительства. Для выбора потенциального арендатора собственник может в ряде случаев проводить торги.

В-третьих, договоры аренды могут заключаться в отношении земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности потенциальному арендатору (ст. 36 ЗК).

Земельный кодекс не содержит иных случаев предоставления в аренду государственных и муниципальных земель. В то же время нет и каких-либо запретов на этот счет. Очевидно, данный перечень может дополняться и уточняться как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации.

Теперь перейдем к характеристике специальных оснований прекращения права аренды земельного участка. Их условно можно подразделить на две группы: 1) экологические основания и 2) хозяйственные основания.

К «экологическим» отнесем следующие:

  • использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением;
  • использование земельного участка, влекущее ухудшение экологической обстановки;
  • умышленное отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами и т. д.

Очевидно, что все указанные основания представляют собой нарушения договора, влекущие негативные последствия для земельного участка как природного ресурса, обеспечивающего в том числе жизнедеятельность человека.

В свою очередь, «хозяйственные» основания составляют:

  • неиспользование земельного участка для строительства в течение трех лет, если иной срок не указан в договоре аренды;
  • изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
  • реквизиция земельного участка.

Представляется, что прекращение договора аренды по данным основаниям обусловливается причинами не экологического, а исключительно экономического характера.