Возможен ли «капитальный ремонт» земельного участка? / Публикации Balfort / Сайт Антона Иванова

Возможен ли «капитальный ремонт» земельного участка?

Вещное право, Публичное земельное право, Новости 2002

Земельный участок, находящийся в государственной собственности, существенно загрязнен прежним арендатором и, согласно заключению санитарного надзора, непригоден для дальнейшего использования без проведения работ по его очистке. Организация готова взять данный участок в долгосрочную аренду и выполнить работы по его очистке с зачетом их стоимости в счет арендной платы за участок. Может ли собственник в соответствии с действующим законодательством заключить договор аренды земельного участка на подобных условиях?

  1. Земельный кодекс РФ (в дальнейшем — «ЗК») закрепляет два основных принципа, имеющих отношение к данному делу — принцип приоритета охраны земли по сравнению с ее использованием в качестве недвижимого имущества и принцип преимущественной охраны жизни и здоровья человека (абз. пп. 2 и 3 п. 1 ст. 1 ЗК соответственно). Исходя из этих принципов обеспечение надлежащего состояния земельного участка и недопустимость его загрязнения таким образом, что это грозит жизни и здоровью людей — дело более важное, чем извлечение доходов из этого участка. Соответственно, собственник опасного для жизни и здоровья людей земельного участка обязан привести его в надлежащее состояние за свой счет, даже если он не получает от этого участка никаких доходов. Тем более это касается тех земельных участков, которые можно сдавать в аренду в целях получения арендной платы. Исходя из изложенных принципов, собственник обязан обеспечить надлежащее состояние любого из своих земельных участков, а если какой-нибудь из участков окажется отравленным (загрязненным) — он должен быть за счет собственника приведен в надлежащее состояние. Указанная обязанность носит публично-правовой характер и существует независимо от того, является ли земельный участок свободным или он сдан кому-либо в аренду.
  2. В развитие названных двух принципов ЗК возлагает на субъектов прав на землю соответствующие обязанности. Собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны: 1) защищать земли от уничтожения или порчи по любым причинам, в том числе от загрязнения химическими веществами (пп. 2 п. 1 ст. 13 ЗК); 2) ликвидировать последствия загрязнения и захламления земель (пп. 4 п. 1 ст. 13 ЗК); 3) производить рекультивацию нарушенных земель, своевременно вводить их в оборот (пп. 6 п. 1 ст. 13 ЗК). Совершение перечисленных выше действий входит в содержание охраны земель. Обязанность по охране земель возложена на субъектов прав на земельные участки в соответствии со ст. 42 ЗК. Эта обязанность носит позитивный характер, т. е. субъекты прав на земельные участки должны совершать активные действия по их охране как в случаях, когда эти участки находятся в надлежащем состоянии, так и в случаях, когда они подвергаются или уже подверглись порче (загрязнению, захламлению и т. п.). Причем не имеет значения, предоставлены кому-либо данные участки или нет.
  3. Если земельный участок уже подвергся загрязнению (порче), то лицо, в результате деятельности которого произошло такое загрязнение, повлекшее за собой невозможность использования участка по целевому назначению или ухудшение его качества, полностью возмещает убытки и потери сельскохозяйственного производства, а также компенсирует затраты на дезактивацию земель, подвергшихся … химическому загрязнению, затраты на приведение их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или возмещает собственникам земельных участков в пределах таких земель их стоимость в случае перевода их в земли запаса для консервации (п. 3 ст. 14 ЗК). Применительно к оцениваемой ситуации прежний арендатор (пользователь) допустил загрязнение земельного участка, который предполагается снова передать в аренду. Однако этот участок теперь не может использоваться по назначению. Следовательно, на прежнем арендаторе (пользователе) лежит обязанность возместить затраты на приведение земельного участка в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению. Собственник вправе потребовать от прежнего арендатора возмещения указанных выше затрат. Однако если это по каким-либо причинам невозможно или нежелательно, то нынешний собственник загрязненного земельного участка по-прежнему несет обязанность привести данный участок в надлежащее состояние, когда его снова можно будет использовать по целевому назначению. Источник денежных средств для исполнения этой обязанности, равно как и отсутствие вины собственника участка, в данном случае значения не имеют.
  4. Согласно п. 2 ст. 22 ЗК земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Исходя из п. 3 ст. 3 ЗК, нормы земельного законодательства, регулирующие аренду земельных участков, имеют приоритет по отношению к нормам гражданского законодательства, что в целом соответствует и Гражданскому кодексу РФ (далее — ГК) (п. 2 ст. 607 ГК). Таким образом, сначала к аренде земельных участков должны применяться нормы ЗК и только в случаях, когда соответствующие отношения ЗК не урегулированы, подлежат применению нормы ГК. Вместе с тем, в ЗК не так много норм, которые были бы предназначены для регулирования аренды земельных участков. В основном эти нормы касаются конкурсного предоставления земельных участков, распоряжения арендатором его правами, прекращения договора аренды и платы за землю. В остальной части действуют правила ГК, в частности, те, которые касаются предоставления земельного участка и ответственности за его непредоставление (ст. 611 и 612 ГК), сохранения прав третьих лиц на сданное в аренду имущество (ст. 613 ГК), пользования арендованным имуществом (п. 1 ст. 615 ГК), содержания арендованного имущества (ст. 616 ГК) и др.
  5. В отношении предоставления имущества арендатору нормы ст. 611 и 612 ГК действуют практически в полном объеме, поскольку ЗК касается, в основном, организационно-правовых предпосылок, которые предшествуют заключению договора аренды (проведение конкурса на право аренды, принятие решения государственными органами о предоставлении участка в аренду и т. п.). В то же время, при применении ст. 611 и 612 ГК нужно учитывать имеющуюся у арендодателя земельного участка публичную обязанность ликвидировать последствия загрязнения земельного участка (см. пункт 2 заключения). Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе:
  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

Все эти права имеют арендаторы и земельных участков. Таким образом, при передаче арендатору земельного участка, который имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению, в полном объеме подлежит применению ст. 612 ГК.

  1. Вместе с тем, в данном случае договор аренды еще не заключен, а о непригодности участка для его использования по назначению уже известно обеим сторонам договора (есть экспертное заключение Госсанэпиднадзора). Следовательно, нужно рассмотреть вопрос о применении п. 2 ст. 612 ГК, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Формально, если арендодатель при заключении договора аренды земельного участка включит в него положение о том, что этот участок непригоден для использованию по назначению, то, с точки зрения п. 2 ст. 612 ГК, он не будет отвечать за недостатки. Аналогичным будет решение, если такое положение в договор аренды не включено, но у арендодателя есть доказательства того, что арендатор знал о непригодности участка (например, запросил и получил это заключение Госсанэпиднадзора).

Однако п. 2 ст. 612 ГК должен применяться с учетом требований, предъявляемых к сдаваемому в аренду имуществу п. 1 ст. 611 ГК, а также специфики земельных участков как предмета договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК сдаваемое в аренду имущество должно быть пригодно для использования его по назначению. Поэтому даже если при заключении договора аренды арендодатель оговорил недостатки имущества, эти недостатки не могут быть таковыми, чтобы препятствовать достижению основной цели договора, которая состоит в предоставлении арендодателю возможности извлечения из имущества его полезных свойств. При этом сказанное вовсе не означает, что закон содержит категорический запрет на сдачу в аренду имущества, которое находится в непригодном для использования состоянии. Однако это обстоятельство должно особо оговариваться в договоре, в частности путем освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за период приведения имущества в надлежащее состояние, зачета стоимости ремонтно-восстановительных работ в счет арендной платы и т. п.

Что касается специфики земельного участка как предмета договора аренды, которая отражена в ЗК, то выше уже отмечалось, что собственник земельного участка несет обязанность по его приведению в надлежащее состояние, независимо от того, сдал он его в аренду или нет. Осведомленность арендатора о непригодности земельного участка не освобождает арендодателя от его публичной обязанности привести данный участок в надлежащее состояние. Соответственно, участок должен быть передан в надлежащем состоянии, даже если иное его состояние оговорено арендодателем. Возложение же на арендатора обязанности привести земельный участок в надлежащее состояние возможно лишь при его согласии на это. Поскольку использование земельного участка по его назначению невозможно, арендатору должны быть предоставлены денежные средства для устранения недостатков или произведен зачет произведенных арендатором расходов в счет арендной платы за земельный участок.

  1. К договорам аренды земельных участков подлежит применению правило ст. 616 ГК с учетом специфики земельного участка как объекта права. Земельный участок, будучи природным объектом, а не творением рук человека, не подвергается амортизации и, соответственно, не может быть отремонтирован. Ни в одной из статей ЗК не упоминается о ремонте земельного участка. Взамен используются другие понятия — восстановление и улучшение земель (пп. 2 п. 2 ст. 12 ЗК), предотвращение деградации, загрязнения (пп. 1 п. 2 ст. 12 ЗК), ликвидация последствий загрязнения (пп. 4 п. 1 ст. 13 ЗК), рекультивация нарушенных земель (пп. 6 п. 1 ст. 13 ЗК), сохранение плодородия почв (пп. 7 п. 1 ст. 13 ЗК) и другие. Ни одно из этих понятий при этом не раскрывается. Поэтому их невозможно напрямую отождествить с понятиями «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «содержание имущества», которые используются в ст. 616 ГК. Однако некоторые соображения, с использованием аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК), все-таки высказать можно.

Различия между капитальным и текущим ремонтом, по смыслу ст. 616 ГК, являются качественными. В результате капитального ремонта происходит замена основных частей имущества, без которых оно не может использоваться по назначению. Таким образом, если вещь непригодна для использования по назначению, а в результате проведенных работ ее можно использовать по назначению, то такие работы, вне всякого сомнения, могут быть охарактеризованы как капитальный ремонт. Точно так же к капитальным следует относить работы, в результате которых изменяется целевое назначение земельного участка. Однако капитальным будет и такой ремонт, до выполнения которого вещь могла использоваться по назначению, но при ремонте замене подлежат ее основные части. Например, на бесплодный участок земли наносится плодородный почвенный слой или выполняются мелиоративные работы (осушение или орошение). Такие работы также могут считаться прототипом капитального ремонта и к ним по аналогии могут применяться правила п. 1 ст. 616 ГК. Напротив, удаление с земельного участка сорняков (прополка), внесение удобрений, прокладка электрического кабеля, засев газонов — все это работы, которые, по сути, представляют собой аналогию текущего ремонта. К ним следует применять п. 2 ст. 616 ГК.

Исходя из того, что в нашем случае земельный участок непригоден для использования, т. е. требует полного восстановления, соответствующие работы по аналогии следует считать капитальным ремонтом и применять к ним правила п. 1 ст. 616 ГК. Невыполнение арендодателем работ по восстановлению земельного участка в состояние, пригодное для использования, дает арендатору все права, предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК. Этот вывод можно подкрепить еще и ссылкой на то, что на арендодателе лежит публично-правовая обязанность привести принадлежащий ему земельный участок в такое состояние, когда он будет пригоден для использования.

  1. Таким образом, проведенный анализ показывает, что при сдаче в аренду загрязненного земельного участка, дальнейшее использование которого по назначению невозможно без проведения работ по его очистке, включение в договор аренды условия о зачете стоимости этих работ в счет арендной платы не только не противоречит действующему законодательству, но, напротив, полностью согласуется с его смыслом.